maandag, 12 juli 2004
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Beurzen

Na een mini-hausse te hebben gezien over 2003 en het eerste kwartaal van 2004 zijn de beurzen nu even de weg kwijt, wat is daarvan de oorzaak?

Allereerst moet gezegd worden dat de internationale aandelenbeurzen een spectaculair herstel hebben laten zien over 2003 en het begin van 2004. De AEX bijvoorbeeld ging van een dieptepunt van 218 naar 355 punten dit jaar. In totaal zo’n 63% in iets meer dan 12 maanden. Veel pensioenfondsen die hebben belegd in aandelen, hebben hun balansen weer flink op orde kunnen stellen, na dramatische verliezen te hebben geleden de voorafgaande drie jaar.

Gaat dit zo door, zult u zeggen. Het antwoord op deze vraag moet helaas ontkennend zijn. De fundamentele en structurele tekortkomingen van de internationale economie zijn dermate dramatisch dat ik een aanzienlijke correctie verwacht op korte of middenlange termijn. De Federal Reserve in Amerika heeft recent de rente verhoogd van 1% naar 1,25%, hoewel dit niet veel is heeft het toch een impact gehad op de obligatiemarkt. Deze zijn flink gezakt, omdat nieuwe obligaties met een hogere langere rente nu eenmaal aantrekkelijker zijn dan oudere met een lagere rente.

Ook is deze rentestijging funest voor de aandelen- en huizenmarkten, want het betekent dat investeren met geleend geld nu duurder wordt, dus de aanschaf van meer aandelen of een duurder huis moet dan worden uitgesteld, of zelfs afgesteld. In Nederland zien we dit eigenlijk al gebeuren in de duurdere segmenten van de huizenmarkt. Volgens het NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) zijn al 8000 dure koophuizen van de markt gehaald. De tijd is niet ver meer of de ECB moet ook de rente gaan verhogen in navolging van de Federal Reserve. Dit zal ook hier een enorme invloed hebben op de financiële markten.

Houdt dus in de komende anderhalf tot twee jaar rekening met een grote correctie in de aandelen-, obligatie en zelfs in de huizenmarkt. De consequenties zijn onvoorspelbaar, maar het zal de huidige economische malaise natuurlijk verder versterken. De enige markten waarover ik zeer optimistisch ben gesteld zijn de grondstoffenmarkten en met name de edelmetalensector.

Albert Spits is financieel analist en bestuurslid van de Frédéric Bastiat Stichting

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Economie
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. Speedy schreef op : 1

    Albert,

    Ik denk dat je het belang van het rentetarief overschat.

    Vergeet niet dat de huizenmarkt een volkomen door de overheid gereguleerde markt is waarin de overheid met opzet een kunstmatige schaarste creëert. Projectontwikkelaars en lokale overheden spannen samen om tegen zo hoog mogelijke prijzen op een zo klein mogelijk stukje grond zoveel mogelijk mensen te laten wonen. Dat maximaliseert de winst van de projectontwikkelaar en de belastingopbrengst voor de overheid. D.m.v. subsidies (m.n. huursubsidie en hypotheekrente-aftrek) worden de huizenprijzen structureel te hoog gehouden en wordt innovatie in de bouw, die leidt tot lagere prijzen en verbetering van de prijs/kwaliteitsverhouding, tegengegaan.

    De aandelenmarkt is eveneens een markt die met de achterliggende vrije markt economie feitelijk niets te maken heeft maar die er wel grote invloed op uitoefent. Een aandeel is immers niets anders dan een financiële kettingbrief. Waar er bij een lening tenminste nog duidelijke afspraken zijn over de termijn waarop het geld moet worden terugbetaald en over de rente-opbrengst is het bij een aandeel volledig onduidelijk wat de dividend-opbrengst wordt en is er geen sprake van dat het bedrijf het aandelenkapitaal ooit zal terugbetalen. Als de belegger zijn geld terug wil moet hij de aandelen maar verkopen aan een andere belegger. Eens in de zoveel tijd klapt deze windhandel en volgt er een beurskrach met ernstige economische gevolgen. In die zin verschilt de aandelenhandel in niets van de fameuze handel in tulpenbollen in Holland in het midden van de 17e eeuw. Op het hoogtepunt was één tulpenbol evenveel waard als een huis. Toen de zaak klapte verloren de tulpenbollen binnen 2 weken tijd maar liefst 95% van hun waarde en wierpen geruïneerde beleggers zich in de grachten.

    Het lijkt me daarom niet dat een rentestijging van 0,25 % op deze twee markten waar het marktfalen als het ware ingebakken zit een doorslaggevende invloed kan uitoefenen. Maar ik kan me natuurlijk vergissen. Tenslotte schijnt de vleugelslag van een vlinder in het Amazonegebied ook een tornado in Texas te kunnen veroorzaken. 😉

  2. Albert Spits schreef op : 2

    Beste Speedy,

    Ik denk dat ik even wat moet rechtzetten. De huizenmarkt is in de afgelopen 10 jaar enorm gestegen, meer dan de CPI in het algemeen, als we dit als cijfer mogen gebruiken. De geldhoeveelheid is over dit decennium met gemiddeld 7% gestegen (M3, bron The Economist) in Nederland. Dit geld heeft haar toevlucht gezocht in zowel de huizen-, als aandelen- en obligatiemarkten. Nu dat de contractie van M3 heeft plaatsgevonden sinds januari binnen de eurozone is de verwachting zeer reeel dat de drie genoemde markten hiervan de consequenties van zullen ondervinden. Let wel huizen, aandelen en obligaties kunnen alleen worden verkocht als er gegadigden zijn. We hebben al een stilstand kunnen waarnemen in de duurdere segmenten van de huizenmarkt, vanwege de moeilijkheid om financiering te krijgen, dit zal weldra gevolgd worden door de huizenmarkt in de midden- en lagere segmenten. De rente-aftrek heeft hier wel wellicht invloed op, maar kan een correctie niet tegen gaan (zie bijvoorbeeld 1981-82).

    De aandelenmarkten zijn al aan een baisse-fase begonnen in 2000. Ondanks deze baisse-rally, want dat is het, heeft de AEX niet meer haar hoogtepunt van 702 in 2000 kunnen evenaren. Dit zal zeer zeker een lange tijd duren, omdat de fundamentele waarden te hoog zijn, een koers/winst van meer dan 20 is historisch zeer hoog (gem. heeft de AEX/CBS index een K/W laten zien van 13.

    Waar de renteverhoging een enorme impact op heeft zijn de hogere lasten die men moet betalen voor leningen en hypotheken. Dit heeft dus als consequentie dat de vraag naar met name obligaties en huizen verder zal afnemen. En iedereen weet als het aanbod hoger is dan de vraag de prijs naar beneden wordt aangepast. De vraag is of dit een geleidelijke afkalving zal zijn of een drastische correctie. Ik verwacht namelijk het laatste gezien de economische geschiedenis.

  3. Speedy schreef op : 3

    [2]
    Albert,

    Ik denk dat je gelijk hebt wat betreft de drastische correctie van de volkomen verziekte huizenmarkt. Maar of dit een direct gevolg zal zijn van die kleine renteverhoging ? 😉

    Als huiseigenaar weet ik uit eigen ervaring hoe de huizenprijs de afgelopen decennia heeft gefluctueerd. De stijging aan het eind van de jaren 70 was net als de sterke stijging aan het eind van de jaren 90 nergens op gebaseerd. De herbouwwaarde van bestaande woningen lag en ligt nog altijd ver onder de marktwaarde. Door grondspeculaties vlogen de prijzen van nieuwbouw de pan uit en gevoegd bij het schaarste beleid van de overheid trok dat de prijs van bestaande bouw mee. Zo zat de huizenmarkt eind jaren 70 op een geweldige luchtbel die begin jaren 80 klapte en veel huiseigenaren met een dikke hypotheek voor jaren diep in de schulden bracht. Datzelfde gaat natuurlijk gebeuren met de lucht die zich nu in de huizenmarkt heeft verzameld.

    Ondertussen hebben wel al die huiseigenaren hun (zogenaamde) overwaarde te gelde gemaakt. Verkopen met verlies willen ze niet, dus blijven ze zitten waar ze zitten als de markt gaat dalen. En als de markt blijft dalen moeten ze wel verkopen (de bank vraagt immers een extra storting als het huis de hypo niet meer dekt). Als er veel tegelijk in dat schuitje zitten krijgen we een nog grotere ramp dan begin jaren 80.

    In Japan zitten ze nu nog met de gevolgen van de zeepbeleconomie uit de jaren 80 die gebaseerd was op onrealistische onroerend goed prijzen.

    Dat er nu een stagnatie optreedt bij de verkoop van de duurdere huizen heeft overigens minder met de stijgende hypotheekrente te maken als wel met de aanhoudende beursmalaise. Huizen van boven 1 miljoen worden zelden met een hypotheek gefinancierd, wel met de opbrengst van aandelen en opties. Verder kijken mensen ook naar de prijs/kwaliteitsverhouding van een woning en die is over de hele linie steeds onaantrekkelijker geworden.

    VROM wil nu meer huizen in het dure segment laten bouwen. Met vergroting van het aanbod hoopt men de prijs omlaag te krijgen en de doorstroming te bevorderen. Het gevolg is wel dat de huizenprijzen over de hele linie zullen gaan dalen. Voor nieuwe kopers is dat gunstig, maar voor bestaande huiseigenaren uiteraard niet.

    Daar komt nog bij dat het taboe-onderwerp ‘hypotheekrente-aftrek’ (heeft de huizenprijs enorm opgedreven) steeds meer algemeen bespreekbaar wordt in de politiek. Men moet ook wel vanwege druk van de EU die dergelijke belastingregelingen zoveel mogelijk wil gelijktrekken. In België (geen hypotheekrente-aftrek) kost eenzelfde huis de helft als 200 meter over de grens in Nederland.

    De hypotheekrente-aftrek kan worden afgeschaft voor nieuwe hypotheekcontracten, maar zal bij de lopende contracten nog geruime tijd gerespecteerd moeten blijven omdat de ramp anders niet te overzien is. Uiteindelijk moeten we er wel vanaf, net als van de huursubsidie, om de huizenmarkt weer gezond te maken.

    Wat de beurskoersen betreft, als je de gemiddelde lijn doortrekt komen we pas over tien jaar weer op het niveau van 2000. Maar net als bij de tulpenbollen weet je het bij de windhandel op de beurs natuurlijk nooit zeker. 😉

  4. Albert Spits schreef op : 4

    Speedy,

    Een correcte analyse van de achtergronden van de huidige markt en geeft ook aan hoe alles aan een zijden draadje hangt.

  5. Jaap de Schootkeffer schreef op : 5

    [4] We zijn inmiddels een jaartje verder en niets van jullie voorspelling is uitgekomen. De huizenmarkt is fundamenteel stabiel. Er staan 130.000 huizen te koop, maar er worden er 16.000 per maand verkocht. De mensen die hun huis verkopen gaan daarna pas op zoek naar een nieuw huis. De rente blijft stabiel laag, we zien geen overspannen toestanden en de verwachtingen zijn eveneens gunstig.

  6. NN schreef op : 6

    [5]
    Als ik snel reken, staat een stulp dus gemiddeld ruim 8 maandjes te koop. Dat is ff meer dan een jaartje geleden toen de alwetende makelaarsclub nog volhield, dat een huis gemiddeld zo’n 2-3 maanden leegstond. Ik weet natuurlijk niet wie jij allemaal gelooft en of jij net zo goed kunt rekenen als de meeste libertariers. Wat is hierop Uw antwoord Jaap (gaap) ?

  7. Jaap de Schootkeffer schreef op : 7

    [6] Het is toch geen kwestie van wie we of wat we geloven? Die 8 maanden is een keihard gegeven. Het topsegment van dure huizen gaat slecht en dat sijpelt langzaam naar beneden. Kijk eens naar het kadaster, of zitten die ook in het complot? Er worden ook huizen uit de verkoop gehaald en de cijfesr worden vervuild door enorme verschillen tussen lokale markten en invloeden. Wil je echt safe zitten, investeer dan in een nieuwbouwhuis met jaren 30 kenmerken: gegarandeerd een goed rendement, hoe duur de grond ook is.