maandag, 2 augustus 2004
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Hypotheekschuld

Op 29 juli werd tijdens het BBC-journaal gewezen op de gevaren van privéschulden. Groot Brittannië was nu op het toppunt van zijn schuldquotum aangekomen. De schuld was 1 biljoen pond (1.000.000.000.000) en alleen de Verenigde Staten en Nederland hadden een hogere schuld per capita.

Nederland heeft een schuld van ruim 454 miljard euro en behoort dan ook per hoofd van de bevolking tot de hoogste in de wereld. Het probleem met schulden is dat ze moeten worden afbetaald en dat huishoudens het inkomen moeten verdienen om zowel de aflossing als rente te kunnen betalen. Nu is dat nog geen groot probleem nu dat de rente historisch laag staat. Maar dit kan uiteraard veranderen als de rente weer een stijgende lijn laat zien.

De gemiddelde huizenprijs is nu ca. 200.000 euro, dus de meeste huizenkopers lenen minimaal dat bedrag om een woning aan te schaffen. Nu is 200.000 euro een hoop geld, dat allicht moet worden terugbetaald. Volgens de Economist is historisch gezien de waarde van een huis gemiddeld 3-4 keer het gemiddelde jaarinkomen. Als we het huidge inkomen bekijken wat er gemiddeld wordt verdiend (let wel gemiddeld en niet modaal, want dat ligt hoger), dan is dat in Nederland ongeveer 22.500 euro. Als we dan de formule in acht nemen van de Economist, dan komen we uit op een bedrag van 67.500-90.000 euro. Dus de 200.000 euro, die een gemiddeld huis kost is enorm overgewaardeerd.

Mocht de huizenmarkt met ongeveer 1/3 inzinken, zoals in 1982-83 dan komen we uit op een bedrag van 134.000 euro. Voor vele huizenbezitters betekent dit dus een enorm waardeverlies en zullen veel huishoudens in de financiële problemen komen, omdat banken kunnen langskomen om het verschil via een extra lening bij te passen. Hoe kan zo’n inzinking daarom tot stand komen. Allereerst wanneer de rente na lange tijd weer verhoogd wordt, nu is dat geen probleem voor huishoudens die een langetermijn-hypotheek hebben afgesloten voor 10 jaar of langer, maar voor degenen die hun hypotheek moeten laten oversluiten of herwaarderen zal dit een groot probleem worden.

Met andere woorden, een gewaarschuwd mens telt voor twee. Als hypotheken worden overgesloten dan is het ook raadzaam dat voor een zeer lange termijn te doen tegen de huidige lage rente. Voor degenen met een enorme schuld is het ook raadzaam om minimaal 10% in edelmetalen te investeren om te dienen als verzekering tegen de inzinking van de onroerend-goedmarkt.

Albert Spits is bestuurslid van de Frédéric Bastiat Stichting

www.rtl.nl(/financien/rtlz/home/)/components/financien/rtlz/2004/07_juli/16-hypotheekschuld_hoger_dan_nationaal_inkomen.xml
www.werkportaal.nl…
www.scp.nl…
www.schuldenwijzer.n…
www.deaccountant.nl…

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Economie
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. Ivo schreef op : 1

    Ja, eens het goud in de redenering van leerling-tovenaars beleggingsadviseurs binnentreedt worden alle regels van de logica overboord gesmeten.

    Er wordt hier gesteld dat de mensen hypotheekschulden hebben en toch geld hebben om te investeren. Als ik hypotheekschulden had en geld had om te investeren, dan zou ik met dat geld mijn hypotheekschulden afbetalen.

    Maar kom, ik wil nog wel begrijpen dat idioten graag leven met enerzijds een hypotheekschuld en anderzijds toch een beleggingsportefeuille hebben.

    Zoals ik zei, dan komt het goud binnen.
    De enige die m.i. enige consequentie aan de dag legt betreffende het percentage goud is Harry Browne met zijn 25 % (naast 25 % cash, 25 % aandelen en 25 % obligaties – alzo kun je aan alle omstandigheden het hoofd bieden). Maar deze stelling van Browne is hier niet van toepassing omdat het goud hier bedoeld is om de minderwaarde van de woning tengevolge van de inzinking van de huizenmarkt te compenseren.

    Hier wordt 10 % aangeraden. 10 % van je portefeuille teneinde de ontwaarding van de woning tengevolge van de inzinking van de huizenmarkt te compenseren.

    Ik weet het niet, maar mijn logica die zou dat percentage goud toch een percentage van de waarde van de woning of van de hypotheekschuld maken. Als het goud dan toch bedoeld is om de minderwaarde van de woning te balanceren, zou de hoeveelheid goud dan toch niet iets te maken moeten hebben met de waarde van de woning of van de schuld?

    Een voorbeeld. Je hebt een hypotheekschuld van E 200.000. Een beleggingsportefeuille van E 80.000. 10 % van die portefeuille is E 8.000, ofte 4 % van je schuld. Kunnen die vier percent de minderwaarde compenseren?

    Want je hebt immers die vier percent niet. Je moet er inderdaad ook rekening mee houden dat indien het goud bij het zich voordoen van de minderwaarde van je woning gestegen is, de andere elementen in je portefeuille waarschijnlijk gedaald zijn. In de stelling van het hoofdartikel moet het goud dan zowel de daling van de andere elementen van de portefeuille compenseren als de daling van de waarde van de woning compenseren.

    Is een en een niet langer twee?

    Betaal eerst je schulden af en begin dan pas te investeren, imbeciel!

  2. Ivo schreef op : 2

    Hoe kan je vrij zijn als je schulden hebt?

    Zoals diezelfde Harry Browne van de 25% percent goud het stelt in zijn boek “How I Found Freedom in an Unfree World” (Liam work, 1997, 25th anniversary edition, p.258):
    To me, freedom includes the opportunity to spend money as I choose, to spend it at the time I receive it.

  3. frank schreef op : 3

    De huizenprijzen in Engeland zijn buitensporig gestegen de laatste jaren. Op de Britse t.v. zender BBC II was circa twee maanden geleden een programma, Horizon meen ik, waar met een verborgen camera het misbruik werd getoond van zogenaamde ""self certified mortgages". Dat zijn hypotheken waarbij de aanvrager zelf een opgave mag doen van zijn inkomen. Niet iedereen wil of kan een vaste baan krijgen, denk aan zelfstandigen, mensen die regelmatig voor uitzendbureau’s werken, of op contract basis etc. In het programma werd getoond dat de makelaar de mensen aanmoedigde om het salaris maar flink te overdrijven, omdat anders de hoge financiering niet verstrekt zou worden. De banken gaan uit van de opgave van de klant, en controleren dit verder niet. Zorgwekkend vond ik dat deze vorm van hypotheekaanvraag veel vaker voor zou komen dan officieel bekend. Schattingen gingen uit van 10-20% van de aanvragen, en mogelijk meer. Dit betekent dat er een kunstmatige vraag wordt gecreeerd die de prijzen verder omhoog drijft. Bij al dit soort "bubbles" geldt dat niemand van de betrokken partijen er belang bij heeft om dit te stoppen. De bankmanager wordt afgerekend op zijn volume en aantal verkochte hypotheken, de makelaar ontvangt hogere provisies. De situatie in Nederland is nog niet zo zorgwekkend, omdat de banken hier wat behoedzamer zijn. Maar een gewaarschuwd mens telt voor twee.

  4. K. Winkelaar schreef op : 4

    Het probleem in Nederland is de hypotheekrenteaftrek.
    Als je 1000 Euro per maand kunt betalen om te wonen, dan zou je normaal gesproken een huis kopen wat je van dat geld kunt betalen. Aangezien iedereen op dezelfde woningmarkt opereert zou het gemiddelde prijspijl uitkomen op een woningprijs die de mensen kunnen betalen.
    Nu mogen mensen voor dezelfde 1000 Euro opeens veel meer geld lenen, want ze kunnen de rente aftrekken. Prachtig! Het gevolg is natuurlijk wel dat iedereen opeens veel meer kan besteden, dus de gemiddelde woningprijs stijgt navenant.
    Uiteindelijk is de hypotheekrente-aftrek dus een keiharde sigaar uit eigen doos. Want of je de rente nu niet mag aftrekken, met als gevolg goedkopere woningen, of wel mag aftrekken, met als gevolg hoge prijzen, uiteindelijk ben je even veel geld kwijt.

    De enige oplossing om uit deze vicieuze cirkel te komen is het geleidelijk afschaffen van de inkomstenbelasting. Op het moment dat mensen (vrijwel) geen inkomstenbelasting meer betalen kunnen ze ook geen rente meer aftrekken. Terwijl ze er financieel niet op achteruit gaan. Kan iemand dit even doorgeven aan Gerrit Z., Jan-Peter B. of Wouter B., allen deelnemers aan een niet nader te specificeren criminele organisatie met haar werkterrein voornamelijk te Den Haag.

  5. frank schreef op : 5

    Albert Spits maakt een denkfout als het gaat om de waarde van de huizen en het gemiddelde jaarinkomen. Tegenwoordig zijn er in veel gezinnen twee personen die werken, en ligt het inkomen dus theoretisch tweemaal zo hoog. In de praktijk misschien wat lager, omdat vaak een van de partners, vaak de vrouw, wat minder werkt. Maar het gezinsinkomen is in veel gevallen dus hoger dan de genoemde ¤ 22,500. De mogelijke overwaardering van de huizenprijzen is dan veel geringer. Sinds de jaren tachtig/negentig is het aantal tweeverdieners fors toegenomen, waardoor de leencapaciteit van gezinnen is gegroeid. Vroeger hadden vrouwen de keuze om te gaan werken. Nu is het voor veel vrouwen bittere noodzaak als je nog een redelijk huis wilt kunnen kopen. Waar is de vooruitgang ? Feministes gruwen van deze stelling, maar ik ben ervan overtuigd dat de tweeverdieners de reden zijn van de hoge huizenprijzen.

  6. G.H. Wiltenburg schreef op : 6

    [5] Maar natuurlijk.
    Een eenvoudig voorbeeld om dit te illustreren.
    In mijn middelbare schooltijd (alweer 35 jaar geleden) woonden bijna al mijn
    leraren (mannen) in de sjieke Vogelwijk van Den Haag.
    Een wijk met veel woongenot, hoor.
    Hun vrouwen waren huisvrouw, en ze konden zich die luxe met 1 leraarssalaris veroorloven.
    Nu zijn TWEE werkende leraren niet in staat datzelfde woongenot te verwerven. Terwijl Nederland sindsdien VEEL RIJKER heet te zijn geworden.
    Trouwens, niet alleen de vrouwenemancipatie is debet aan de stijgende huizenprijzen.
    Wat denkt u van een verschijnsel als gezinsverdunning? Al die tweeverdieners die met zijn beidjes in kasten van huizen wonen, waar vroeger tien of meer personen woonden!