maandag, 4 juli 2005
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Economische Crisis (1)

In het Engelse blad The Economist stond een artikel over de enorme mondiale huizenzeepbel die is ontstaan sinds het midden van de jaren 90. Het artikel beschrijft de problemen die gepaard gaan met een eventuele correctie in de waarde van het onroerend goed.

Wat veel mensen niet weten is dat er diverse zeepbellen zijn in de wereldeconomie, waarvan de huizenzeepbel helaas een onderdeel vormt. Sinds 1994 zijn overal ter wereld de gelddrukmachines van de overheden op volle toeren gaan draaien. In Nederland gemiddeld zo’n 7% per jaar uitgedrukt in M3. De Amerikaanse centrale bank (Federal Reserve) heeft zo’n 10% per jaar weten te bewerkstelligen. Dit is natuurlijk geen echt geld, maar krediet zonder enige onderliggende waarde. Dit krediet werd gebruikt door de consumenten en bedrijven om de aandelen- , huizen- en obligatiemarkten tot ongekende hoogte te laten stijgen.

Veel overheden zijn op het verkeerde been gezet, omdat de consumentenprijzen laag bleven; zodoende vond men dat het zo’n vaart niet liep met de ‘inflatie’. De aandelen-, huizen- en obligatiemarkten stegen wel, maar dat was, wat men noemde een ‘rijkdomseffect’, want iedereen hoefde maar in deze markten te investeren en men werd ‘rijk’. Het grote probleem met deze visie was dat politici en economen niet zagen dat de inflatie (krediet- en fictieve geldcreatie) ook in andere zaken kon gaan zitten behalve de CPI (consumentenprijzenindex). Keynesiaanse economen en politici dachten gewoon dat dit een normale weeldecreatie was van een ‘goedlopende’ economie en beseften niet dat dit eenvoudig een uiting was van een slecht monetair beleid.

De economische problemen die we nu kennen stammen uit deze tijd, omdat vanaf 1994 men alle voorzichtigheid in de wind heeft geslagen en alle westerse overheden, dus ook Nederland, de gelddrukpersen massaal zijn gaan bemannen.

Deze krediet- en papiergeldcreatie kwam via de bancaire sector in de samenleving terecht en zowel particulieren als bedrijven stortten zich met enthousiasme op de bovengenoemde markten met alle gevolgen van dien. Wat begon als investering mondde gauw uit in excessieve speculatie.

Particulieren kochten huizen en aandelen met als doel deze weer door te verkopen als de prijzen daarvan waren gestegen en de winst op te strijken of zagen deze huizen als extra inkomstenbron om consumptieve artikelen te kopen, zoals vakantiehuizen, dakkappellen, keukens, auto’s, jachten etc. Het benutten van de hogere prijzen van huizen werd foutief betiteld als de ,,verzilvering van de ‘overwaarde”, terwijl het in werkelijkheid het opstapelen van meer schulden (bancaire kredietcreatie) betekende.

Bedrijven begaven zich op het overnamepad en boden tegen elkaar op om andere lucratieve maatschappijen te kopen, zodat de ‘aandeelhouderswaarde’ werd verzekerd en de directie met enorme aandelenopties en bonussen aan de haal gingen, zelfs als deze slecht presteerde. Dit alles werd gefinancierd met krediet gefaciliteerd door de centrale banken en gefinancierd door de bancaire sectoren.

Wat jammer genoeg niet wordt verteld op onze hersenspoelingsinstituten (beter bekend als faculteiten economie en economische hogescholen) is dat inflatie altijd nadelige gevolgen kent. Degenen die de inflatie creëren zijn ook degenen die als eerste profijt hebben van dit geldbeleid. Deze kunnen producten en diensten afnemen alvorens de prijzen onvermijdelijk naar boven zijn bijgesteld als gevolg van deze gecreëerde inflatie. Daarentegen, degenen die het minste of helemaal geen profijt hebben van deze inflatie zijn de mensen die afhankelijk zijn van de jaarlijks geïndexeerde salarisrondes en van uitkeringen moeten rondkomen. Zij zijn gedwongen om deze prijsstijgingen te ondergaan zonder dat ze zich er tegen kunnen wapenen. U begrijpt uit het voorafgaande dat de overheid en de bancaire sector hiervan daarom het meeste profijt trekken en de grote meerderheid van het volk aan het kortste eind trekken.

De inflatie in de vorm van prijsstijgingen die in de aandelen-, huizen- en obligatiemarkten is gaan zitten gaf de gewone man het gevoel dat ook hij kon profiteren van deze hausses. Niet wetende dat na inflatie er ook onherroepelijk deflatie volgt. Dit is nu aan de hand met de mondiale huizenmarkt. In een aantal landen, waaronder Nederland, zijn de huizenprijzen gestagneerd en zullen de komende jaren behoorlijk dalen. Voor veel Nederlanders is dit een nachtmerriescenario, want deze huizen zijn gefinancierd met (top)hypotheken, waarvan een groot aantal via zogenaamde beleggingsconstructies opgedrongen door financiële adviesbureaus en bankinstellingen. Wanneer zowel de huizenprijzen als de aandelenprijzen omlaag gaan dan komen honderdduizenden gezinnen in de problemen, iets wat nu al langzaam op gang komt. Een behoorlijk aantal zal hun huizen (en beleggingen) moeten verkopen (ver) beneden de marktwaarde, waardoor er extra neerwaartse druk komt te staan op de onroerend-goedmarkt. Deflatie is namelijk een inkrimping van het krediet, omdat banken niet meer kunnen of willen lenen aan particulieren en bedrijven met een slechte kredietwaarde.

En dat is dan ook de essentie van een economische crisis, iets wat onze generaties geheel niet kennen, omdat de laatste crisis (deflatie) meer dan 70 jaar geleden heeft plaatsgevonden en degenen die ons er voor konden waarschuwen er helaas niet meer zijn.

www.libertarian.nl
www.libertarian.nl
www.libertarian.nl
www.libertarian.nl
www.libertarian.nl
www.libertarian.nl
www.libertarian.nl
www.libertarian.nl
www.vrijspreker.nl

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Economie
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. KL schreef op : 1

    Wanneer volgt dan de deflatie? Sinds de Gouden Standaard is afgeschaft in de jaren 1930-1940 zijn de "harde" munten zoals de Pond, Dollar, Gulden e.d. al 2000% in waarde gedaald. Een inflatie van 2000% dus over 70 jaar. Laat de welvaart in die 70 jaar nu ook dramatisch zijn toegenomen in diezelfde "harde" muntenlanden.

    Aandelen en Huizen hebben over deze periode genomen een stijgende lijn door gemaakt. Dit ondanks sommige tijdelijke dips, zoals de huizenmarkt rond 1980 en de aandelenmarkt in 1987 en 2001-2003.

    Punt is dat als je vermogen hebt dit toch moet laten renderen, of je moet het uitgeven, maar op=op.

  2. Albert Spits schreef op : 2

    Het probleem van onze huidige economen is dat ze onder deflatie zakkende consumentenprijzen verstaan, terwijl deflatie in werkelijkheid een contractie (inkrimping) van de krediethoeveelheid betekent (M3). De contantgeldhoeveelheid kan wel stijgen en dat gebeurde ook in de laatste 70 jaar. De overheden hebben talloze guldens, dollars, marken en nu dus ook euro’s gedrukt om hun economieen te ‘stimuleren’ via het aankopen van staatsobligaties en zodoende door middel van overheidsprojecten datzelfde geld de economie in te loodsen.

    Maar dat doet niets af aan deflatie van M3 dat in zal zakken, zodra de huizen- en aandelenmarkten een enorme correctie zullen ondergaan.

  3. Harry schreef op : 3
    Harry

    [1]
    Anders gezegd: bankbiljetten en vette bankrekeningen zijn geen echt geld (maar z.g. "fiatgeld", zeg maar rustig vals geld; er staat namelijk geen dekking meer tegenover), tenzij je ze kunt omwisselen in een duurzaam object dat ondergewaardeerd is. Aangezien verreweg de meeste "investeringsobjecten" thans zijn overgewaardeerd (omdat ze betaald zijn met crediet/ lucht) moeten echte beleggingsobjecten elders gezocht worden. De schuldenberg (die afgewenteld wordt op de kleine man) neemt toe naarmate de geldschepping (=inflatie)voortgaat.

    Grote investeerders (banken, verzekeraars, institutionele beleggers, monopolies, overheden) kunnen veel sneller schulden "saneren" dan kleine beleggers ("soft hands"): Dit pyramidespel wordt daarom gegarandeerd gewonnen door de "bedenkers" ervan. De grote "shake-out" moet nog komen.

  4. KL schreef op : 4

    [3]
    Toch heb ik sterk het idee dat het mijn tijd wel zal duren. Correcties zoals we in de jaren ’80 en ’00 hebben meemeaakt overleven we wel. Uiteindelijk is ook de reeele welvaart alleen nog maar toegenomen, en wel op een wijze die nimmer eerder in de geschiedenis is vertoond.

    We leven al 70 mjaar op de "pof", en wie zegt dat we het niet nog eens 70 jaar uithouden? Uiteindelijk neemt de productie nog steeds toe. Ondanks de zogenaamde "oliecrisis" in de jaren ’70 is het wagenpark bijvoorbeeld verdubbeld…

  5. KL schreef op : 5

    [2]
    Punt is dat we er niet armer van geworden zijn. Tijdens de "harde", gouden Gulden was Jan met de pet veel slechter af dan zijn kinderen en kleinkinderen. Uiteindelijk is geld slechts een stuk gereedschap om transacties uit te kunnen voeren. En als wegwerpgereedschap beter functioneert dan duurzaam gereedschap gaat men wegwerpgereedschap gebruiken.

    Ik kan mijn vermogen wel omzetten in goud, maar geen autodealer, makelaar, verzekeraar of wat dan ook wil mijn goudstukken hebben. Zal ik er toch eerst weer wegwerpgeld voor moeten kopen om mijn diensten te betalen. Ben ik dus twee maal transactiekosten kwijt, terwijl een beleggingsfonds bij mijn eigen bank nauwelijks kosten rekent, maar wel een rendement dat hoger ligt dan de inflatie+vermogensbelasting.

  6. Harry schreef op : 6
    Harry

    [4]
    KL,
    Iedereen kan zien, dat het proces van deflatie in de EUro-landen al begonnen is: er worden -althans in Nederland voor zover ik weet- nu al steeds meer huizen gedwongen verkocht, sinds vorig jaar stijgt hier het aantal faillissementen dramatisch, het aantal schuldsaneringen eveneens, de gaarkeukens in de grote steden beginnen warm te draaien, de economische groei in de EUro-zone loopt al minstens 13 jaar achter, de werkloosheid in de EUro-zone ligt op gemiddeld ca. 10% (minstens 2x zo hoog als in de VS), de Lissabondoelstelling wordt op geen stukke na gehaald. Om nog even niet te spreken over het demografische probleem, waar de Europeanen in de komende 15 jaar mee geconfronteerd worden. En de ene politieke belofte na de andere wordt gelogenstraft. De groeiprognose 2005 van DNB ligt (na de 2e bijstelling) inmiddels onder de 1% en de mooiweerprofeet Zalm blijft beweren, dat het jaar 2006 "beter" wordt ("2005 moeten we zo snel mogelijk vergeten"). Kortom, ik heb het gevoel, dat jouw bril een rose kleurtje heeft.
    De "reele welvaart" (de verdubbeling van het wagenpark, etc.) wordt per saldo gefinancierd door de schulden, die de EU op de ontwikkelingslanden heeft afgewenteld.
    Maar die laatste schulden zullen we na "kwijtschelding" via het begrotingstekort en via onze belastingaanslag zelf terugbetalen.

    Maar je hoeft het natuurlijk allemaal niet te geloven, want je kunt het zelf beter constateren, als je die rose bril maar ff afzet.

    Groet, Harry

  7. KL schreef op : 7

    [6]
    In de jaren ’80 hebben we ook een koude sanering meegemaakt, en we zullen nog wel vaker koude saneringen meemaken. Ik zie hier geen "ondergang" in. Dat laat ik over aan doemdenkers.

    Jammer dat je op de man speelt door mij een roze bril te verwijten. dan hoef je niet op de argumenten in te gaan.

    Wat ik ZELF constateer is dat er nog steeds meer nieuwe auto’s op de weg komen, en dat er ondanks de hoge benzineprijzen gretig in gereden wordt. wat ik zie is dat meer mensen toch vroeg kunnen stoppen met werken, ondanks de horrorverhalen over de "vergrijzing".

    En inderdaad wordt er veel op de pof gefinacierd, en vindt er af en toe een sanering plaats. Het systeem stort er echter niet door in.

    Overigens valt het met op de pof leven in Europa, en met name in Nederland nog wel mee. tenminste als je het vergelijkt met de VS, waar overheid en burgers als het ware een wedstrijd houden in het leven op de pof. En is de VS nou zo arm geworden? Ook niet echt.

  8. Albert Spits schreef op : 8

    [7] Het is met welke maatstaf je dit berekend. De correcties die in de jaren 80 hebben plaatsgevonden (twee recessies) waren bij lange na niet voldoende om alle excess liquiditeit uit de markt te halen. Zoals we hebben gezien zijn in de afgelopen 60 jaar de schulden alleen maar verder opgelopen. Nu zijn we aan het einde gekomen van wat mogelijk is om met krediet (op de pof) zaken te financieren.

    De huizenmarkt staat bijvoorbeeld onder druk, niet alleen in Nederland, maar over de gehele wereld, De aandelenmarkt heeft een forse correctie al ondergaan, maar kijkend naar het verleden was deze correctie niet voldoende om de aandelen naar een gemiddeld niveau terug te brengen, een koers-winstverhouding van 1 op 13 à 15. Nu is dat nog boven de 20.

    De armoede slaat pas echt toe als alle fiatgeld moet worden geliquideerd en dat is in de jaren 30 (70 jaar geleden) ook gebeurd. De jaren 20 waren net als de jaren 90 een decennium van een enorme kredietexpansie. In de jaren 30 heeft men dit moeten bezuren, iets dat nu langzamerhand ook aan de hand is. Alleen is de kredietexpansie veel groter geweest dan in de jaren 20, dus worden deze volgende crisisjaren de ergste ooit.

  9. Harry schreef op : 9
    Harry

    [7]
    KL,
    Sorry, ik hoop, dat je me goed begrijpt. Mijn aanval op de "rose bril" is niet bedoeld ad hominem. Ik meen namelijk, dat ik al meer dan voldoende argumenten naar voren heb gebracht en dat ik de jouwe heb weerlegd. Terwijl je je gekwetst toont, vergeet je echter op mijn argumenten in te gaan. Daarentegen draag je andere (m.i. schijnargumenten) aan, wat het inhoudelijk debat bemoeilijkt.

    Schijnargumenten: je constateert (hoe ?), dat
    1) er steeds meer nieuwe auto’s op de weg komen, waarin "ondanks de hoge benzineprijzen gretig gereden wordt", en dat
    2) er steeds meer mensen eerder ophouden met werken, ondanks de vergrijzing.

    "Overigens valt het met op de pof leven in Europa, en met name in Nederland nog wel mee. tenminste als je het vergelijkt met de VS, waar overheid en burgers als het ware een wedstrijd houden in het leven op de pof."

    Je gaat helemaal voorbij aan de toename van de armoede in de VS. Het verschil in rijk en arm binnen de VS begint inmiddels ook dramatische vormen aan te nemen. En dat vergeet je erbij te zeggen.

    "En is de VS nou zo arm geworden? Ook niet echt."

    Het komt mij voor, dat in economische discussies bijna stelselmatig fundamentele regels van logica en statistiek worden geschonden. Waar blijft het begrip "verdeling van welvaart" om maar iets te noemen ?

    En wat de vergrijzing betreft, dat is gewoon een actuariele kwestie en een van actuele vergelijkende demografie.

    Het is natuurlijk wel te begrijpen. Immers, de waarheid komt vaak ongelegen. Dat hebben we al zo vaak meegemaakt.

    (Bij de organisatie van de eerste wereldvoedselconferentie in 1996 merkte een van de Afrikaanse organisatoren in een CNN-interview op, dat hij er tenslotte 40 jaar voor nodig had gehad om Westerse politici te doen inzien, dat wie niet eet dood gaat. Daarom liet die conferentie volgens hem zo lang op zich wachten.)

    Het is m.i. allemaal tenminste een kwestie van puur eigenbelang, kortzichtigheid zoniet van zelfgenoegzaamheid/ hypocrisie (of is dit "weer" ad hominem ?).

    Want je omzeilt (opzettelijk of niet) het financieringsprobleem.
    Zeg nou zelf: "op de pof leven" impliceert, dat de schuldenberg steeds groter wordt, naar de toekomst (volgende generaties) verschoven wordt en door anderen gefinancierd wordt en afgelost gaat worden.
    Wie zijn daarvan volgens jou de dupe ?

    Groet,
    Harry

  10. KL schreef op : 10

    Dat aandelen- en huizenmarkten wellicht een stevige correctie moeten ondergaan zal ongetwijfeld het geval zijn. Voor mij niet eens zo ongunstig, een deflatie. Ik heb geen schulden en wel enig vermogen.

    Bij een huizencrash kan ik voor niet al te veel geld een stuk grotere woning kopen 🙂

    Toch wil het er bij mij niet in dat Europa en Amerika armer zijn geworden. en inderdaad is het wagenpark of andere *spullen* die je ziet een betere indictaie. Die spullen bestaan immers, en zullen niet vernietigd worden op een manier zoals dat met giraal geld schijnt te kunnen gebeuren.

    Rijkdom is niet de heoveelheid "geld" dat een land heeft (dat is mercantilistisch denken), maar de hoeveelheid goederen dat een land heeft. Als al het geld opeens wegvalt, dan blijven die huizen en auto’s bestaan, die verdwijenn niet mee.

    Het verhaal van een "arm" amerika zie je volegsn mij alleen in propagandaverhalen van oud-links, met beelden van gaarkeukens en zo.

  11. Simon van der Meer schreef op : 11

    [8] Albert, waaraan is de druk op de huizenmarkt merkbaar? Ik merk namelijk niet zoveel van druk. Huizen zijn nog steeds duur, en nog steeds wordt er veel verkocht. Wat wel merkbaar is, is dat huizen steeds langer te koop blijven staan. Dat heeft te maken met het feit dat minder mensen een hypotheek kunnen betalen omdat banen onder druk staan. Daarnaast is er een tendens zichbaar dat steedsmeer huurwoningen worden vervangen voor koopwoningen (zowel door directe verkoop als door sloop-nieuwbouw). De laatste jaren zijn hierdoor vooral koopwoningen toegevoegd aan de markt ten koste van de huursector en in die zin is het niet verbazend dat koopwoningen langer te koop staan. Desondanks zie ik nog dalende prijzen. Wat zijn de momenteel zichbare voortekenen van een instortende huizenmarkt?

    Dat het niet voor altijd goed kan gaan, die conclusie kan iedereen trekken door logisch na te denken, ook als je – zoals ik – geen econoom bent. De analyses van Albert Spits vind ik zeer interessant. De overheid, projectontwikkelaars en woningcorporaties ontkennen het echter. Het valt mij op dat de overheid een actief beleid voert om iedereen maar te laten kopen. Wie het door de huidige situatie niet kan, wordt geholpen met premies, subsidies en door de overheid georganiseerde hypotheekvormen. De overheid vraagt zowel particuliere verhuurders als corporaties om huurwoningen te verkopen.. Er worden doelen gesteld t.a.v. verhouding koop-huur door de overheid, terwijl een dergelijke verhouding toch eigenlijk door de markt bepaald zou moeten worden? Waar komt het fanatisme van de overheid vandaan om iedereen in een koophuis te krijgen? Zelfs miljoenen aan subsidies hebben ze daarvoor over..

  12. KL schreef op : 12

    [11]
    Zolang de vraag naar woonruimte toeneemt, en de koopkracht niet afneemt, zullen huizenprijzen hoog blijven. Ik zie ook geen tekenen van ineenstorting. Prijzen blijven hoog,en worden nog hoger. Huizen staan inderdaad wat langer te koop, maar brengen nog steeds veel op.

    Ik zie pas een structuerele stabilisatie of daling van prijzen als de zogenaamde "vergrijzing" overgaat in het "gote overlijden en erven" dan zullen veel woningen vrijkomen door vererving. dan ook zal Nederland weer wat meer lucht krijgen door een bevolkingsafname.

    En waarom de overheid woningbezit stimuleert? Ik denk diverse redenen. huurwoningen worden namelijk nog zwaarder gesubsidieerd dan koopwoningen. En, op lange termijn, een eigen woning is makkelijker te belasten. je kunt die woning niet verplaatsen naar een land met minder belastingen.

  13. Simon van der Meer schreef op : 13

    [12]

    Het is inerdaad zo dat huizen nog steeds veel opbrengen ondanks lang te koop staan. Langer te koop laten staan lijkt economisch nog altijd gunstiger voor de betrokkenen dan het drastisch verlagen van de prijs. Daar zit m.i. wel een mogelijke trigger van een ineenstorting: als vraagprijzen eenmaal worden verlaagd uitnoodzaak om überhaupt nog iets te kunnen verkopen, dan kan dit zich snel uitbreiden op grotere schaal en tot verdere verlagingen leiden.

    KL, wat betreft lucht door bevolkingsafname ben ik niet zo optimistisch. Er is momenteel al een structureel woningen tekort in Nederland dus die bevolkingsafname moet eerst dat tekort al compenseren voordat er eventueel een overschot komt. Daarnaast zie ik de bevolking niet snel afnemen. Er is nog steeds sprake van grote migratie ondanks afname. Daarnaast krijgen mensen nog steeds veel kinderen. Natuurlijk stukken minder dan vroeger, maar nog steeds dermate veel dat er – in combinatie met toenemende levensverwachtinen – steeds weer nieuwe grijze golven komen en bevolkingsaantallen niet snel zullen slinken. Historicus Paul Gerbrands heeft hier een tweetal interessante boekjes over geschreven. Volgens zijn visie is er sprake van overbevolking en interessant is zijn stagement dat vooral de overheid hiervoor verantwoordelijk is. De overheid stimuleert namelijk het krijgen van kinderen door kinderbijslag, belastingkorting, meebetalen aan kinderopvang, voortrekken van gezinnen, etc.. Maar dat is een heel ander thema. Duidelijk is wel dat libertarisme een andere demografische ontwikkeling tot gevolg heeft (subsidies op kinderen brengen geboortes voort, het wegnemen daarvan brengt een tegenovergesteld effect teweeg) en dat heeft verstrekkende gevolgen op de woningmarkt.

    Ik ben het niet eens met wat KL zegt over het zwaarder subsidieren van huurwoningen t.o.v. koopwoningen. Tot 15 jaar geleden werden sociale huurwoningen inderdaad zwaar gesubsidieerd maar dat is afgeschaft. Er is totaal geen subsidie meer voor huurwoningen (objectsubsidies). Wel is er subsidie voor de huurder (subjectsubsidie) maar het gaat hier om reletief weinig geld: 1,5 miljard kosten, terwijl de hypotheekrenteaftrek dik 8 miljard kost. Daarnaast waren er in de tijd van de objectsubsidies ook subsidies voor koopwoningen. Naast hypotheekrenteaftrek is er voor koopwoningen ook nog koopsubsidie (op kleine schaal toegepast) en bestaan er nog premie-regelingen en speciale hypotheek vormen (voorbeeld: gemeente Amsterdam leent geld tegen een zeer lage rente om hypotheeklasten te drukken). Als je alle kosten bij elkaar optelt, dan is de bijdrage van de staat aan koopwoningen een veelvoud van de bijdrage aan huurders. En dat terwijl het aantal koopwoningen maar iets meer dan 50% bedraagt. Als je het verleden meetelt (bijvoorbeeld kijkt naar de afgelopen 30 jaar) dan blijken er miljaren aan huurwoningen te zijn uitgegeven maar het lijkt me sterk dat dit de subsidies op koopwoningen overtreft + hypotheekrenteaftrek overtreft, zelfs als je verder terugkijkt.

    Dit lijkt mij geen logische reden om de hoeveelheid huur terug te dringen. Het is met de huidige regelingen zelfs zo dat de staat meer kwijt is aan hypotheekrente aftrek voor een bepaalde woning dan eventuele huursubsidie voor diezelfde woning in het geval deze verhuurd wordt. Belastingen lijken mij inderdaad wel een mogelijke reden. De overheid zorgt hierbij voor nog meer krediet in de samenleving en verder toename van fiat-geld.

  14. Albert Spits schreef op : 14

    [11] Simon, in 1986 heeft de Economist een analyse gemaakt van de gemiddelde huizenprijs en het gemiddelde loon, dat kwma overeen met de prijs van het huis van 3,5 tot 4x het gemiddelde loon (let wel geen modaal loon, want dat ligt hoger). Laten we voor het gemak het Nederlandse voorbeeld nemen. Het gemiddelde loon in Nederland is ca. ¤ 25.000 per jaar. Dan zouden de huizenprijzen nu ongeveer tussen de ¤ 87.500 en ¤ 100.000 moeten liggen. Kijken we naar de gemiddelde prijs voor een huis, dan komen we uit op ca. ¤ 210.000, dat betekent ong. 110% boven het gemiddelde.

    Een andere manier om dit te bekijken is het rendement op de huurwoningmarkt en dan zou men een rendement van 8 à 10% moeten verwachten. Een gemiddeld rendement van ¤ 16.800 tot ¤ 21.000 per jaar. Dat is ¤ 1400 tot 1750 per maand voor het gemiddelde huis. Natuurlijk is de gemiddelde prijs veel lager dankzij de gesubsidieerde en gereguleerde huursector. Dat geldt niet alleen voor Nederland, maar ook voor veel andere westerse landen.

    De reden daarvoor is dat de banken (en centrale bank) zeer scheutig met het krediet is omgesprongen sinds de helft van de jaren 90 en de kunstmatig rentedalingen over de afgelopen jaren. De rente in o.a. de VS en Groot Brittannie zijn nu aan het stijgen wat dus een enorme aanslag betekent op het budget van de gemiddelde huiseigenaar. Deze situatie dreigt dus ook nu in de eurozonelanden te gebeuren, waaronder Nederland. Overigens in Duisland zijn de prijzen al fors gedaald over de afgelopen vijf jaar (-20%).

    [12] KL, de woningmarkt kan wel worden ‘gestimuleerd’ door de overheid, maar dat wil nog niet zeggen of mensen en de bancaire sector bereid zijn om leningen af te sluiten en hunzelf voor jaren te ketenen aan een hoge hypotheek of lening. Vanwege de stijgende faillissementen en gedwongen verkopen (nu al aan de gang) zullen we in de nabije toekomst (1 à 2 jaar) een kentering zien in de bereidheid van banken om krediet te verschaffen aan minder kredietwaardige aspirant kopers. Dit zal dan het moment zijn dat de huisprijscorrectie zal plaatsvinden.

  15. Maverick schreef op : 15
    Maverick

    [12] Ik las ooit als argument over waarom ‘de overheid’ woningbezit stimuleert: wanneer huizen in prive bezit zijn zal de bevolking minder snel geneigd zijn tot revolutie, oproer, etc. Een blok gemeentewoningen in de fik steken heeft immers minder consequenties dan wanneer men de eigen huizen in de fik zou steken bij een oproer. Of het argument nog relevant is valt te betwijfelen; andermans bezit belasten leidt inderdaad tot nieuwe inkomsten voor de immer hebzuchtige overheid…

  16. den belg schreef op : 16

    [11] economische wet: na een fenomenale dip in de aandelenmarkten (2000-2001) mag je binnen 5 à 7 jaar een gelijkaardige terugval van de prijzen in de huizenmarkt verwachten. Voor de rest speelt de wet vraag-aanbod, grond zal hier in het Westen langer duur blijven dan bestaande huizen, wegens schaarste.
    Praktische voorbeelden gewenst: bekijk even de grensgebieden van België, waar Nederlanders door hun "vraag" de prijzen torenhoog hebben opgejaagd.Heel recent is er een boom van verkopen op gang gekomen. Opvallend hoeveel woningen langs de grens terug in de verkoop komen. En in Belgie wordt nog nauwelijks wat verkocht boven 300000 euro (jawel 3 honderdduizend). Wie geen roze bril:) opheeft ziet dan een opmerkelijk feit:tussen een riante villa en een oud huis met opknapwerk is het verschil in prijs "relatief" laag. Albert Spits heeft een klare kijk op deze zaken, gefeliciteerd.

  17. petrus schreef op : 17

    stel je voor
    na drie generaties
    opa en oma
    pa en ma
    ik en mijn vrouw
    hebben we genoeg om te rentenieren
    wie zou er dan nog werken
    kijk eens rond je heen?
    het plaatje klopt niet
    waar zit de dief?
    ra ,ra, ra,
    vadertje staat,u toch niet

  18. Caro schreef op : 18

    Ook mijn huur flat is te koop voor heel veel geld, erg aanlokkelijk als je veel ruimrte hebt en er al dertig jaar woont . En het vooruitzicht is dat de huren worden vrijgegeven. Opnieuw verkassen geeft ook een veel te hoge huur. Een hypotheek is zo afgesloten. Wat een twijfels als ik de prognose en de reactie lees.
    Kan iemand vertellen wat je het beste kunt doen met een klein kapitaatje en of Kopen of huren.

  19. Kim Winkelaar schreef op : 19

    Ehhh, met een klein kapitaaltje lijkt me emigreren de allerbeste oplossing 🙂

    Voor je het weet ben je het namelijk kwijt.

  20. Jaap de Schootkeffer schreef op : 20

    [14] ZO moeilijk is het toch niet, Albert. Je bent een meester in rookgordijnen, net zoals de meeste econoompjes. Gezond verstand en logische analyse tonen mij dat er heel veel vraag is naar koophuizen, heel veel woningnood, met soms jaren en jaren wachten op iets acceptabels, er zijn enorme woon-werkverplaatsingen en als gevolg daarvan files. Daar staat tegenover een ronduit mager aanbod van 130.000 huizen op de 7.000.000 woningen in Nederland. Let wel dat is nog geen 2 procent! Tot 1,5 x modaal zit de meerderheid in een huurwoning, daarboven zit de overgrote meerderheid in een koopwoning die in bijna 30 % veel gevallen niet voldoet. Boven 1,5 modaal is ook het meest mobiel, de economische recessie dwingt ook tot verhuizen in 3 a 4 % van de genoemde groep boven 1,5 x modaal. De gemiddelde huizenprijs is 220.000 euro, hetgeen neerkomt zeer betaalbaar voor de genoemde groepen, en zeker boven 2 x modaal. De totale woonquote is voor kopen nog steeds gunstiger dan huren. Het lijkt me dat je een beeld schetst, dat met iets andere cijfers veel gunstiger uitpakt, typisch economen. Laat die borrel nou eens staan en ga aan het werk. Leer een vak!

  21. Jaap de Schootkeffer schreef op : 21

    [16] Ge hebt wel een grote duim, meneer den Belg. Ik heb eens gezocht in de grensstreek. De helft van de huizen is onder de 300000 euri, bovendien is mij onduidelijk wat er nu eigenlijk aangetoond moet worden met uw redenering. Rond de grote steden geldt ook in Belgie gewoon de wet van vraag en aanbod.

  22. Jeroen schreef op : 22

    Hallo Albert,

    Nu meer dan een jaar verder lees ik je artikel. Op dit moment ben ik in de Randstad op zoek naar een huis en wellicht kun je mij van advies voorzien. Kopen of nog 2 jaar wachten?
    Simpel, de prijzen zijn wederom exorbitant aan het stijgen. Tegen jouw verwachting in. Is je mening inmiddels veranderd? Nog iets, zie jij een overeenkomst tussen een oliecrisis en daling van de onroerendgoedmarkt? We worden inmiddels al behoorlijk bang gemaak en angst regeert.

  23. shelley schreef op : 23

    hmmm heel erg intresant allmaal hoor, kan ik van leren he, schoooooool!!
    ik ben pas 15 dusz hmmm kweet niks over die tijd(K)
    Ciaooo kusjesss diey italiaantje(L)

  24. Plumone schreef op : 24

    Ik vind wel dat de deelnemers aan dit forum een aanvullende reactie mogen verwachten van Albert Spits. Let wel ik zeg niet dat er niets te gebeuren staat op de huizenmarkt maar…..het is inmiddels wel al 2007 en vooralsnog gaan de prijsstijgingen rustig door.

    Ik zou wel graag willen uitstappen en na de "val" er weer instappen..zo rijk ben ik niet.

  25. SCP schreef op : 25

    [24] De prijzen blijven wel omhoog gaan omdat zij als "waardevast" worden beschouwd, maar de tranacties komen NIET tot stand. Steeds meer vragen kan iedereen. Maar uiteindelijk dringt de realiteit altijd door.

    Edoch een correctieve daling (wat ik WEL verwacht) heeft NIETS maar dan ook NIETS te maken met wat Albert Spits over de "economie" zei.

    Zulks, omdat het zuiver "technisch" van aard zal zijn en het gevolg van sanering door de hypotheekhouders, i.c. de banken en financiele instituties … niet alleen in Nederland maar in heel europa en dan vooral ten aanzien van zg."tweede woningen".

    Alleen panden op absoluut top lokaties verdienen enige aandacht, wanneer zij tenminste redelijk geprijsd zijn, zulks omdat anders de echte "profit taking" reeds is gepleegd.

  26. ACP schreef op : 26

    [22] Een andere reden waarom prijzen "stijgen" is vanwege de spelletjes dat de mensen spelen. Zij zijn namelijk bereid een "duurder" huis te kopen als zij zelf een geinflateerde prijs voor hun bestaand huis krijgen … een conditionele koop dus. En meestal een hele chainreactie waar de makelaar aan meewerken en wel 5 a 6 huiseigenaars bij betrokken zijn.

    Het wordt dus een kwestie van wie de langste adem heeft en als ik Jeroen was keek ik NIET in de kernen vnn de randstad zelf maar in kleinere plaatsenrondom.

  27. welldone schreef op : 27

    Het lijkt mij erop dat Albert Spits gelijk aan het krijgen is, waar zijn nu alle reacties van de mensen die het zo goed weten/wisten (KL, Jaap de Schootkeffer)?

  28. Chris Willems schreef op : 28

    Beste Albert,
    gezien de luchtbel ana het uitspatten is, wat is nog veilig ? Goud ?
    Chris

  29. Luitzen de Graaf schreef op : 29

    Eindelijk! Ik hoop dat we er wat van gaan leren, maar daar lijkt het nog niet echt op. Waar komen opeens die miljarden vandaan? Hebben we daarvoor bezuinigd al die jaren? We zitten een in een neerwaartse spiraal en hoe diep die put is weten we niet. Gelukkig blijft iedereen er vrij rustig onder. Opzich ook wel logisch, want waar hebben we nu precies over lucht? Een systeem met een enorme zwakte. Ach, het komt wel weer goed al gaan we bankroet. Hebben we allemaal schulden bij elkaar. Kunnen we niet strepen zetten door al die rekeningen, dan gebeurt het wel voor ons. Waar zijn we nu helemaal mee bezig? Intrede voor een nieuwe periode? Wat doen we onbewust en wat gebeurt er op hogere hand. Wie hebben de touwtjes in handen? Nobody or everybody? Het zal mijn tijd wel duren en gelukkig heb ik er geen problemen mee, maar dat hoeft eigenlijk niemand te hebben, want de wereld veranderd nu eenmaal of we dat nu willen of niet en we hoefen zeker niet alles te willen controleren, want dat toch niet. Zij is daar te complex en te mooi voor. De klokken zouden moet luiden en we zouden onze angsten moeten laten varen, net als het geld en haar systeem. Maar voor zover zijn eerst nog even genieten..

  30. Luitzen de Graaf schreef op : 30

    Ola 22, ik hoop dat je niet gekocht hebt, want de huizenprijzen zullen waarschijnlijk ook nog wel even gaan dippen. Ach misschien komt er wel een ander systeem..