maandag, 29 januari 2007
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Schuldgeld (2)

We hebben gezien hoe sommige economische systemen zelfregulerend zijn en andere niet. Een vrije markt is een voorbeeld van een zelfregulerend systeem en daarentegen een interventionistisch monetair beleid tot enorme verstoringen op de werking van de markt kan leiden. In dit tweede deel geef ik aan waarom dit zo is en wat de gevolgen kunnen zijn.

Verdwenen valuta

Zo ook met valuta welke niet gebaseerd zijn op enigerlei onderliggende waarde. Alle valuta in de wereld zijn gebaseerd op het vertrouwen in de overheid en centrale bank die deze uitgeven. Wanneer dit vertrouwen wegvalt, dan valt ook de valuta weg. In het verleden hebben we gezien dat veel valuta eenvoudigweg niet meer bestaan, omdat deze werd uitgegeven door overheden die niet af konden blijven van de drukpersen. De Duitse Rijksmark, de Franse Assignat, de Amerikaanse Continental, het Israëlische pond, de Argentijnse Argentino enz. Allemaal hadden ze één ding gemeen en dat is dat ze werden weggevaagd dankzij de inflatie.

Inflatie

Iets waar Ludwig von Mises zich al zorgen over maakte in zijn leven was dat het woord inflatie door Keynesiaanse economen werd misbruikt om aan te geven dat dit eenvoudigweg ‘prijsstijgingen’ waren en wel met betrekking tot consumentenprijzen. Door deze semantische verwarring zijn enorm veel economen op het verkeerde been gezet. Zij verwarren dagelijks oorzaak en gevolg. De prijsstijgingen zijn namelijk het gevolg van de inflatie en niet andersom. Inflatie betekent namelijk simpel de stijging van de geldhoeveelheid.
Er bestaan diverse methoden om deze inflatie te meten, maar de CPI-index, of HCPI-index is er niet een van. Veel centrale banken geven cijfers uit met betrekking tot de geldhoeveelheidsexpansie. Deze cijfers worden uitgedrukt als MZM, M0, M1, M2 en M3. In de meeste gevallen worden er drie hiervan gebruikt en dit zijn M1, M2 en M3. M0 is de contante geldhoeveelheid, M1 is de monetaire geldhoeveelheid, dat betekent contant geld uitgegeven plus de deposito’s in banken. M2 is het contante geld, deposito’s, geldmarktcertificaten en spaarrekeningen. M3 behelst M2 plus alle krediet die is uitgeleend via de bancaire sector en andere financiële instellingen.

Deflatie

Deflatie in feitelijk het omgekeerde van inflatie. Wanneer er zich in plaats van een geldhoeveelheidsexpansie een geldhoeveelheidsinkrimping voordoet, dan spreekt men in klassiek-economische kringen van deflatie. Derhalve slaan hier weer de Keynesiaanse economen de plank mis, want zij vinden juist dat een prijsdaling, ergo de daling van de CPI-index, deflatie is. Hier spelen weer de semantische verwarring een rol. Prijsdalingen hoeven per saldo niet slecht te zijn. We kennen allemaal het feit dat computers in de laatste 25 jaar enorm in prijs zijn gedaald. Dus zou men hier moeten spreken van een zorgelijke ontwikkeling als men de Keynesiaanse lijn zou volgen. In werkelijkheid in een normale vrijemarkteconomie zijn prijsdalingen aan de orde van de dag, omdat fabrieken en andere producenten efficiënter werken en vanwege de technologische vooruitgang worden producten kwalitatief beter en goedkoper. Dit is een logisch vervolg op de industriële ontwikkeling van de afgelopen 200 jaar. In de laatste 20 jaar van de 19e namen de prijzen van allerlei goederen spectaculair af, zodat minder vermogenden ook konden meeprofiteren van de toegenomen welvaart. Dit terwijl hun vermogen en lonen gelijk bleven, maar vanwege de afgenomen prijzen stegen deze vermogens en lonen behoorlijk in waarden. De Australische econoom Frank Shostak behandelt in het artikel Monetarisme en de definitie van inflatie de fouten van de ‘inflationisten’ door erop te hameren dat de prijsafname bitter weinig met deflatie van doen heeft.

Monetaire geldexpansie

Met monetaire geldexpansie bedoelen we in feite de contante geldexpansie en de bancaire deposito, M1 dus. De geldexpansie wordt gedaan via het uitlenen van banken en financiële instellingen aan bedrijven en particulieren. Normaliter houdt dit een korte termijnkrediet in, wat binnen afzienbare tijd kan worden ingelost. Na terugbetaling blijft het in circulatie, omdat het contante geld eenmaal gedrukt is en de banken dit kunnen gebruiken om bijvoorbeeld de rente te betalen aan de depositohouders. Dit wordt dan ook wel monetaire inflatie genoemd, omdat het geld daadwerkelijk fysiek in roulatie is en blijft. Deflatie in de monetaire geldexpansie (M1) is, zolang de valuta bestaat en dus zolang men er vertrouwen in blijft houden, onmogelijk, want centrale banken zullen hun monetaire expansie altijd voortzetten, het enige wat hen weerhoudt om veel te drukken is het risico van grote prijsstijgingen als gevolg van deze hyperinflatie en anderzijds het risico van het verlies van vertrouwen in de munt.

Kredietexpansie

Anders is het met krediet. Het krediet dat zich voornamelijk in de M3 bevindt is wel degelijk onderhevig aan zowel inflatie als deflatie. Het is niet liquide en niet fysiek. Ook ligt het opgesloten in langetermijncontracten. Met andere woorden, het krediet kan worden uitgeleend en lange tijd in termijnen worden terugbetaald. Daar ligt tevens de grote zwakte van krediet, omdat het lang duurt voordat krediet is terugbetaald dat de expansie jarenlang kan doorgaan, zonder dat het krediet wordt afgelost en daardoor in roulatie blijft. Ergo, de M3-inflatie veroorzaakt bijvoorbeeld een hausse in de onroerendgoedmarkt die decennia in beslag kan nemen. Echter, zoals Von Mises al aangeeft eindigt elke hausse in een baisse, zo ook met de kredietexpansie. Wanneer de expansie ophoudt dan stagneert de markt, waarna er een inzakking volgt. Dit kan op allerlei manieren gebeuren en de meest voorkomende manier is dat de gemiddelde lonen de gestegen waarde niet meer kunnen bijhouden.

Onroerendgoedzeepbel

Dit is vooral treffend binnen de onroerendgoedsector in het westen die de afgelopen 20 jaar enorm is gestegen, terwijl de salarissen veel minder omhoog zijn gegaan, wat tot gevolg heeft dat laagbetaalden de hypotheek en renteaflossing niet meer kunnen betalen. Hierdoor stagneert de huizenmarkt, omdat de huizenketen in feite stopt. Met huizenketen wordt de keten bedoeld dat elk nieuw duurder huis pas gekocht kan worden als een voorgaand goedkoper huis wordt verkocht door de aspirant-koper. Bijna de gehele onroerendgoedmarkt functioneert op dit niveau. Elke breuk in de keten leidt tot stopzetting van de huizenmarkt. Dankzij de enorme kredietexpansie die heeft plaatsgevonden over de afgelopen twee decennia konden veel mensen zich een koophuis veroorloven en vanwege de gemanipuleerde lage rente en de verlaagde kredieteisen van de bancaire sector was het animo om te kopen enorm. Met dien verstande dat gemiddeld meer dan de helft van de westerse bevolking in koophuizen woont. Dit is natuurlijk grotendeels afgedekt met hypotheken, oftewel langetermijnkrediet. Wanneer de huizenmarkt stagneert dan zitten deze huizenkopers in de val. Want verdere verhuizing of ‘doorsluizing’ naar een duurder segment is dan onmogelijk geworden, terwijl de prijzen zich naar beneden zullen bijstellen naar aanleiding van de afgenomen interesse.

De Oostenrijkse econoom Kurt Richebächer beschreef dit fenomeen aldus: ,,onroerend goed zal teruggaan naar het gemiddelde net als al het andere, op de een of andere manier zal de huizenprijs teruggaan waar het altijd geweest is”. Ook schrijf hij het volgende over de huidige huizenzeepbel: ,,alle economieën met huizenzeepbellen hebben de zelfde overeenkomsten die in het verleden werden geassocieerd met kwakkelende economieën. Deze zijn ingezakte spaarsaldi, gigantische schuldquota, chronische handelstekorten en een hausse in residentiële investeringen, maar zwakke bedrijfsinvesteringen.”

Hierbij doelt hij met name op de inherrente economische zwakte van de Verenigde Staten, want wanneer deze zeepbel uiteenspat dit alle andere economieën zal treffen.

Het is als het ware een dominoeffect dat zich zal kenmerken als eerst een stagnatie in de huizensector, dan een geleidelijke prijsafname, waarna de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht allereerst de dupe worden. Vaak hebben zij de prijs met 100% schuld afgedekt, waardoor er geen buffer is ontstaan om deze prijsafname op te vangen. In dat geval zijn zij als eerste gedwongen om te verkopen, omdat de financiële instelling het risico wil afdekken met een tweede lening of een bijstorting van kapitaal. Wanneer de prijsafname zich verder ontwikkelt zullen ook andere huizenbezitters worden getroffen, want ook zij moeten hun schuld afdekken met een tweede lening of extra bijstorting en naarmate de prijs steeds verder zakt dit steeds meer koophuisbezitters zal treffen. Veel van hen hebben in het recente verleden steeds meer van hun ‘overwaarde’ liquide gemaakt en hebben dit geld besteed aan luxe zoals grote auto’s, dure vakantiereizen, vakantiehuizen of verbouwing van hun huizen. Dit herbergt volgens Richebächer een groot gevaar in zich en dat is dat de liquidering van deze ‘bezittingen’ enorm zal zijn en een potentiële grote depressie met zich mee zou kunnen brengen. Dit laatste komt doordat huizen doorgaans een dure aanschaf zijn en zoals eerder opgemerkt, meer dan 50% van de bevolking is hierbij betrokken.

Een aandelenkrach kan men nog gemakkelijk te boven komen, omdat de meeste mensen hier niet in belegd hebben en er zelfs na zo’n krach behoorlijke liquiditeit in het aan- en verkoopsysteem zitten, in casu de beurzen, zodat zelfs tijdens en na een krach de aandelen verhandelbaar zijn. Dit is echter niet het geval met de onroerendgoedsector is en wel om drie redenen:

1. Een huis is een grote aankoop, bij de meesten de grootste van hun leven, die niet zo gemakkelijk te verkopen valt. Er is geen huizenbeurs, dus alle verkopen vinden plaats via een lang onderhandelingsproces, dat soms vele maanden in beslag kan nemen.
2. In een dalende huizenmarkt zijn er veel verkopers en weinig kopers, omdat deze laatsten worden afgeschrikt door de dalende tendens van wat wordt gezien als een zeer kostbare aankoop. Deze aspirant kopers zullen tevens niet langer bereid zijn om langetermijnverplichtingen aan te gaan, in casu hypotheken af te sluiten voor 20 à 30 jaar.
3. De leeninstellingen zoals banken en andere kredietverschaffers zullen of moeten hun leenbeleid aanpassen, waardoor het moeilijker wordt om aan hypotheken of leningen voor lange termijn te komen, zonder daarvoor de noodzakelijke waarde of onderpand als borgstelling te bezitten.

Door deze problemen en gedwongen faillissementen zal het huizenaanbod de vraag verre overtreffen, wat weer als gevolg heeft dat er een verdere druk op de onroerendgoedprijzen zal ontstaan.

Deze redenen geven aan dat een huizenkrach grote gevolgen kan hebben voor de rest van de economie.

Essays:

Property Bubbles; Dr. Kurt Richebächer, Richebächer Letter, juni 2006
Gross Analysis; Michael Pento, Financial Sense , 24 januari 2007
Inflation, Deflation, Debt and the Future; Dr. Frank Shostak, Mises Institute, 10 juli 1999
Is the Inflation Monster Tamed?; Mike Shedlock, Mises Institute, 1 februari 2006
Why are Investment Markets Stalling?; Dr. Marc Faber, Financial Sense, 2 september 2005
Real Estate, About to Get Worse; Dr. Stephen Sjuggerud, Financial Sense, 24 augustus 2006
How the Global Boom Might End; Sean Corrigan, Mises Institute, 12 november 2006

Literatuur:

The Theory of Money and Credit; Prof. Ludwig von Mises, orig. 1912, Liberty Classics, juni 1980
Man, Economy and State; Prof. Murray Rothbard, Ludwig von Mises Institute, 15 juni 1993
Irredeemable Currency, the Destroyer of Capital; Prof. Antal Fekete, Committee for Monetary Research & Education, 1985

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Economie
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. SpyNose schreef op : 1
    Spy-Nose

    Weer een helder goed gedocumenteerd artikel van Albert Spits, waarop hij het patent heeft. Zeer prettig leesbaar en uiterst nuttig.

  2. Kranige_Karel schreef op : 2

    "Aantal gezinnen met problematische schulden verdubbeld in de laatste 5 jaar", hoor ik vanmorgen op het nieuws. "Het gemiddeld schuldbedrag is in een enkel laatste jaar gestegen van 16.000 naar 22.000 euro".

  3. patrick.s schreef op : 3

    Mede komt mij mening toch door het beleid van de Eu of die mupert’s in Denhaag.
    Veel mensen krijgen ontslag vooral in de bouw sector,installaties BV,vervoersector. enz.
    met de komst van goedkope arbeidkracht zullen alleen meer toenemen de prijse stijgingen zoals gas,huur en die van de 10% onderwaardering van de gulden ,en de Eu munt als gulden uit wordt gegeven hoor je ook nergens meer Althans in denhaag en in de Eu niet,

    Je kunt beter in geheime regeringen,gratis schone energie en UFO’s op internet kijken dan die opgelegde poppenkast in denhaag of Eu. noemt.

  4. Bertus schreef op : 4

    [2] Alleen al de gezinnen die bij de schuldsaneringsbanken aanklopten waren er bijna 50.000

  5. pcrs schreef op : 5

    Ik denk toch niet dat die schuldimplosie gaat plaatsvinden. Ook de bankiers weten wel dat bij een inklappende huizenmarkt de banken failliet gaan. In Australie heeft laatst al een kat een hypotheek gekregen. Er is misschien wel een benedengrens aan de rente, maar niet aan de standaarden voor kredietverschaffing. Iedere goudvis zijn eigen villa dus. Ik denk dat de kredietgroei zo door kan groeien naar hyprinflatie en als er een run op de bank komt, dan gooit Bernanke het desnoods uit helicopters. Die helicopteropmerking van Bernanke geeft toch al aan dat kredietgroei altijd door echte papiergeld vervangen kan worden ? Als het anders zit hoor ik het graag. Ik zie niet in waarom er deflatie moet volgen (tenzij je er vanuit gaat dat men zich aan de regels zal houden als de huizenmarkt inklapt)

  6. ACP schreef op : 6

    Dit specifieke pand, Bentveldsduin 9 , 2116 EA Bentveld (waarmee ik persoonlijk bekend ben) was eind 1999 via de zelfde makelaar rechtstreeks van de projectontwikkelaar te kopen voor NLG 1,2 miljoen, oftewel 545,5 kilo-euroballen en indertijd niet meer dan 454,5 kilo-USDs. En nu zou het zelfde object dan niet mider dan een 1,1 miloen-euroballen moeten kosten , oftewel tegen hedendaagse koers niet minder dan … 1,421 kilo-USDs.

    In euroballen is de hedendaagse vraagprijs een faktor van > 2X zoveel, en in USDs zelfs 3,1X zoveel, dus … "something must be really rotten in Denmark …".

    Met name, dat een huizenkrach reeds enige tijd op gang is heeft volgens mij bitter weinig te maken met de "economie" zoals Albert Spits dat zo quasie-professioneel en pretentieus neerzet (om toch maar voor vol te worden aangezien), maar eerder met PERSOONLIJKE financiele moeilijkheden waar vele huiseigenaren inmiddels mee kampen. Zulks omdat zij uiterst GEINFLATTEERDE verwachtingen hadden en hebben van wat hun stulpjes nu "waard" zijn, en daarop alvast veel geld hebben opgenomen, dat zij nu niet weten af te lossen … Simple as that … Maja als je het NIET weet dan weet je het niet …Nou dan?

    www.funda.nl…{3141C203-8742-4028-9518-8053D317079A}&Form=Home&sfStraal=0&refining=N&onthouden=1&sfPrijsMin=400000&sfPrijsMax=1000000000&paginaVolgNummer=1&objectVolgNummer=1&sfPlaatsID=5820&searchmode=normaal

    Wat er gaat gebeuren …? Nou NIKS de banjen nemen het invoudig in tegen EXECUTIEWAARDE, en zij hebben de schuld gesanneerd ….

  7. ACP schreef op : 7

    PS: Er is wat gebeurt met de URL van Funda, maar dat moet zijn: www.funda.nl…{3141C203-8742-4028-9518-8053D317079A

    Overigens, in Wassenaar staan al zeer geruime tijd niet minder dan 79 pandjes van meer dan een miljoen Euroballen in de aanbieding … en dat voor een DORP …

  8. Armin schreef op : 8

    ,,onroerend goed zal teruggaan naar het gemiddelde net als al het andere, op de een of andere manier zal de huizenprijs teruggaan waar het altijd geweest is”.

    Wat is het dan altijd geweest? Dat zegt men helaas niet …

    Ik sluit een daling cvan huizenprijs overigens niet uit, maar dan wel om andere redenen danin dit artikel gegeven. (*) Vooralsnog gat de vraag omhoog en het aanbod blijft achter. Dan stijgt de prijs. En omdat een huis een 1e levensbehoefte is, zullen alle andere zaken wijken alvorens met hier niet meer mee meedoet.
    *) Als men onbezonnen met de renteaftrek aan de slag gaat, er (OK utopie) iets aan de wetgeving gedaan wordt betreft bouwen, de lonen van bouwvakkers omlaag gaan, het aantal regels betreft bouwen (milieunormen, veiligheid, etc) versoepeld worden.

  9. Albert S. schreef op : 9

    [8] Met gemiddelde wordt altijd bedoeld: het gemiddelde van de huizenprijzen met het gemiddelde van het verdiende salaris. Volgens een onderzoek van The Economist in de jaren 80 was de ratio 1 : 3,5 – 1 : 4. Dat wil zeggen een gemiddeld inkomen in Nederland van ¤30.000 zal dan een gemiddelde huizenprijs moeten hebben van ¤105.000 (1:3,5) en ¤120.000 (1:4). Met andere woorden de huidige prijs van huizen is met ¤240.000 100% overgewaardeerd.

  10. ACP schreef op : 10

    [8] Ik zeg het voor de duidelijkheid nog eens weer:

    De onherroepelijk door sanering instortende huizenmarkt in Nederland heeft, volgens mij, meestal eerder te maken met uit de hand gelopen (en elkaar uitzuigende) sektorgedrag. Met name omdat om te beginnen de huizenprijzen hier kunstmatig zijn GEINFLATEERED … Zulks als direct gevolg van al dan niet opzettelijke interacties en opklopperijen van, tussen en onder belanghebbenden (dat bestaat uit de o.g. makelaars, de hypotheeknemers en de hypotheekgevers).

    Het zijn echter steeds de huizen"eigenaars" die denken het zoveel meer "waard" te zijn en het zoooo goed te hebben die uiteindelijk het gelag betalen. Want zodra zij hun overdreven gestegen financiele verplichtingen niet meer kunnen nakomen dan komt een correctie door op executiewaarde beslag en verkoop. Niet zo toevallig weet ik uit persoonlijke ervaring ik dat daar bijv. vooral vele medische specialisten door zijn getroffen, die door de sjosjialische MPP in hun inkomen gekort zijn.

    Met hoe de economie werkelijk in elkaar steekt heeft het echter maar zeer incidenteel te maken omdat het een plaatselijk fenomeen is. Daar hoeven toch echt geen nep-theorien voor aangedragen te worden …

  11. Armin schreef op : 11

    [10] ACP, mischien praten we langs elkaar heen. Ik ben het geheel met je eens dat er allerlei kunstmatige constructies zijn die de huizenprijzen omhoog drijven. Dat is wat ik ook probeerde aan te geven met mijn (*) opmerking.

    Maar zoals ik het artikel zelf begrijp, heeft men het idee dat de inflatie komt omdat het met ‘schuldgeld’ gefinancieerd wordt. Dat lijkt mij oorzaak-gevolg omdraaien. We leven nu eenmaal – wat je daar ook van vindt – in een samenleving met geld gebaseerd op vertrouwen en niet op goud of zo. Hoogstens kun je beargumenteren dat de prijzen niet zo hard hadden kunnen stijgen in absolute zin, want niemand had het meer kunnen betalen. Dat klopt, maar was de situatie dan écht anders dan nu? In relatieve zin zou de prijs immers nog steeds net onder het betaalbaarheidsniveau blijven hangen. De opdrijvende factoren zijn namelijk niet gerelateerd aan het wel/niet hebben van een goudstandaard en hebben van makkelijk krediet.

    Trouwens, of de prijzen daadwerkelijk inzakken is een tweede. Ik zie de opdrijvende krachten bouwbesluiten, kartels, starre lonen, regelzucht, etc niet snel verdwijnen. Mischien dat er één of twee aangepakt zullen worden, maar het zijn er legio. Maa dat is natuurlijk een losse discussie.

  12. Armin schreef op : 12

    [9] Zoiets vreesde ik al. Men neemt een statistisch verband en roept dit uit tot Wet. Economen maken wel vaker die fout.

    Een statistisch verband is het gevolg van onderliggende oorzaken. Als die veranderen geldt het verband niet meer.

    Kernvraag is dus: is er in Nederland iets gewijzigd dat aan de kern-factoren die de prijzen bepalen. Het antwoord is volmondig ja.
    Als semi-nevenopmerking. Mensen besteden ook daadwerkelijk een groter deel van hun inkomen aan wonen. ACP wees hier al op. Ze laten er dus daadwerkelijk andere zaken voor staan! In die zin is het economisch gezien helemaal niet inflatoir, maar een keuze. Maar zoals ACP ook aangaf is het wel de vraag hoe lang dit door kan gaan natuurlijk. Een eventuele ‘instorting’ (of zoals ik eerder verwacht stagnatie) komt dan eerder daardoor, dan omdat men opeens ontdekt dat het ‘schuldgeld’ is. Of omdat er iemand onbezonnen aan de hypotheekrente aftrek of zo gaat trekken. Zulks echter kan echter ook gebeuren met op goud gebaseerd geld.

  13. ACP schreef op : 13

    [11] Wij praten helemaaal niet langs elkaar heen. Integendeel wij weigeren eenvoudig door NEP-libertarische "economen" in het ootje te worden genomen.

    Immers, wat in Nederland met de huizenprijzen gebeurt is zowat letterlijk van de (economische) pot gerukt. Daarom voerde ik het specifieke pand, Bentveldsduin 9 , 2116 EA Bentveld aan als case-in-point, die al wel 2 jaar in de aanbod is. Het krankzinnige daarvan is dat het een jaar geleden te koop was voor 990 kilo-pleuroballen, maar men inmiddels heeft laten "apprecieren" tot 1,1 mega-pleuroballen … alleen omdat de schulden evenredeig zijn GESTEGEN …

    Dat de prijzen daadwerkelijk (zullen)inzakken heeft absoluut NIKS te maken met "VERVANGINGSWAARDE", maar wordt uitsluitend en voor de volle honderd procent gedreven door actuele marktwaarde. Anders zouden alle oude kastelen nu immers ook honderden miljoenen moet kosten … of niet soms?

    Wat wij in deze draad zien is daarom ook niets dan zuiver geneuzel … in de ruimte.

  14. pcrs schreef op : 14

    [9] In de jaren 80 was de rente veel hoger. Voordat er wat gebeurt, moet eerst die rente weer omhoog. Er zit wel veel speculatie in, bijna al mijn collegas hebben recent een huis gekocht. Het idee is toch"met het laatste huis heb ik X verdiend, als ik het nu eens echt groot overdoe dan verdien ik dit keer 3 X. Maximale hypotheek dus en geen rekening houden met een daling, een huis is immers veel zekerder dan een dotcom aandeel, kijk maar naar de afgelopen 20 jaar, sraight up.
    Maar bij een flinke groeivertraging denk ik dat veel buitenlanders snel weggelokt zijn naar een nieuwe baan, samen met de vergrijzing, komt er dan een hoop leeg te staan. Dan maakt het allemaal niet meer uit wat de bouwkosten zijn.

  15. Albert S. schreef op : 15

    [12] Het is een verband dat al decennia geldt. Waar het eigenlijk om draait is dat de huizenprijzen veel sneller zijn gestegen dan de productiviteit en BBP. Dit komt omdat er een grote liquiditeit door de bancaire sector is geschapen in de vorm van verminderde hypotheekeisen, zoals voor tweeverdieners bijvoorbeeld in 1994. Daarbij is de rente de afgelopen jaren kunstmatig laag gehouden zelfs in in relatie tot de officiële prijsindex, waardoor mensen met een klein budget zich grote hypotheken konden veroorloven. Dit verhoogde de druk op de huizenprijs in samenhang met de schaarste op de startersmarkt. Het probleem wat nu gaat spelen is dat de rente omhoogkruipt, waardoor eerst de mensen met variabele hypotheken, die op de top van de markt hebben gekocht, in problemen komen en daarna de andere segmenten zullen volgen.

  16. Albert S. schreef op : 16

    [14] Precies en wanneer er enorm veel leegstand zal zijn, omdat mensen niet meer hun hypotheken meer kunnen betalen vanwege de gestegen rente, waardoor deze gedwongen zijn hun huizen te verlaten, dit een enorme extra druk zal geven op de huizenprijzen. Dat is waar Sean Corrigan ook op doelde in zijn artikel: ,,How the Global Boom might End."

  17. ACP schreef op : 17

    [16] WAAR slaat dit op? De huizen komen leeg te staan omdat zij door de banken tegen execitiewaarde worden ingenomen en voor weinig meer WEER aan nieuwe SUCKERS verkocht … Waarna het spelletje weer opnieuw kan beginnen … De huizen worden weeer OVER-gewaardeerd en de nieuwe hyptheekgevers nemen geleidelijk weer z "crediet" op totdat zij het WEER niet meer kunnen opbrengen.

    Het is een wat men eenvoudig een RACKET en een SCAM noemt. Zuiver OPLICHTERIJEN gebaseerd op de propensiteit tot OVERCONSUMPTIE (en de illusie van het zooo goed te hebben) dat de financiele instituten op het publiek plegen, maar dat NIKS met het hoogdravend pseudo-economisch betoog op de draad te maken heeft …

  18. ahmadi jafari schreef op : 18

    Beste.
    ik werken 2 place maar alle 2 part tim werken met contract.
    albatros is resturant en deltamedia van post.ik kan neit prit u mail maar als u kan stor naar post bij men adres en ik full schrijven en trug stor naar u!
    ik werken in albatros vanaf 20/02/2006 en in deltamedia vanaf 16/09/2006.
    ik heb paper van belgium en in kan wonen in belgium voor altijd,ik heb prof van dat.
    als u will ik kan stor naar u alle men prof van men werk, men situatie in belgium en alles u will!!
    meuleschettestraat 60bus 1- 9300 Aalst is men adres .ik wonen vanaf eerste dag in belgium tot new , en men gsm number is 0487364881 en men thuse number is 053414670 maar ik ben altijd booten ,aline in nigt ik ben bij thus!
    ik will maximum 3000 euro kredit en in 2-3 yaar ik kan trug betalen,( afbetalen ).
    ik heb vaste contract van alle 2 werk en loon fichook, maar u hulp me en begreb men situatie!

    met vrindelijke groten

    peyman ahmadi jafari