Doorsturen
Printen
We hebben gezien hoe sommige economische systemen zelfregulerend zijn en andere niet. Een vrije markt is een voorbeeld van een zelfregulerend systeem en daarentegen een interventionistisch monetair beleid tot enorme verstoringen op de werking van de markt kan leiden. In dit tweede deel geef ik aan waarom dit zo is en wat de gevolgen kunnen zijn.
Verdwenen valuta
Zo ook met valuta welke niet gebaseerd zijn op enigerlei onderliggende waarde. Alle valuta in de wereld zijn gebaseerd op het vertrouwen in de overheid en centrale bank die deze uitgeven. Wanneer dit vertrouwen wegvalt, dan valt ook de valuta weg. In het verleden hebben we gezien dat veel valuta eenvoudigweg niet meer bestaan, omdat deze werd uitgegeven door overheden die niet af konden blijven van de drukpersen. De Duitse Rijksmark, de Franse Assignat, de Amerikaanse Continental, het Israëlische pond, de Argentijnse Argentino enz. Allemaal hadden ze één ding gemeen en dat is dat ze werden weggevaagd dankzij de inflatie.
Inflatie
Iets waar Ludwig von Mises zich al zorgen over maakte in zijn leven was dat het woord inflatie door Keynesiaanse economen werd misbruikt om aan te geven dat dit eenvoudigweg ‘prijsstijgingen’ waren en wel met betrekking tot consumentenprijzen. Door deze semantische verwarring zijn enorm veel economen op het verkeerde been gezet. Zij verwarren dagelijks oorzaak en gevolg. De prijsstijgingen zijn namelijk het gevolg van de inflatie en niet andersom. Inflatie betekent namelijk simpel de stijging van de geldhoeveelheid.
Er bestaan diverse methoden om deze inflatie te meten, maar de CPI-index, of HCPI-index is er niet een van. Veel centrale banken geven cijfers uit met betrekking tot de geldhoeveelheidsexpansie. Deze cijfers worden uitgedrukt als MZM, M0, M1, M2 en M3. In de meeste gevallen worden er drie hiervan gebruikt en dit zijn M1, M2 en M3. M0 is de contante geldhoeveelheid, M1 is de monetaire geldhoeveelheid, dat betekent contant geld uitgegeven plus de deposito’s in banken. M2 is het contante geld, deposito’s, geldmarktcertificaten en spaarrekeningen. M3 behelst M2 plus alle krediet die is uitgeleend via de bancaire sector en andere financiële instellingen.
Deflatie
Deflatie in feitelijk het omgekeerde van inflatie. Wanneer er zich in plaats van een geldhoeveelheidsexpansie een geldhoeveelheidsinkrimping voordoet, dan spreekt men in klassiek-economische kringen van deflatie. Derhalve slaan hier weer de Keynesiaanse economen de plank mis, want zij vinden juist dat een prijsdaling, ergo de daling van de CPI-index, deflatie is. Hier spelen weer de semantische verwarring een rol. Prijsdalingen hoeven per saldo niet slecht te zijn. We kennen allemaal het feit dat computers in de laatste 25 jaar enorm in prijs zijn gedaald. Dus zou men hier moeten spreken van een zorgelijke ontwikkeling als men de Keynesiaanse lijn zou volgen. In werkelijkheid in een normale vrijemarkteconomie zijn prijsdalingen aan de orde van de dag, omdat fabrieken en andere producenten efficiënter werken en vanwege de technologische vooruitgang worden producten kwalitatief beter en goedkoper. Dit is een logisch vervolg op de industriële ontwikkeling van de afgelopen 200 jaar. In de laatste 20 jaar van de 19e namen de prijzen van allerlei goederen spectaculair af, zodat minder vermogenden ook konden meeprofiteren van de toegenomen welvaart. Dit terwijl hun vermogen en lonen gelijk bleven, maar vanwege de afgenomen prijzen stegen deze vermogens en lonen behoorlijk in waarden. De Australische econoom Frank Shostak behandelt in het artikel Monetarisme en de definitie van inflatie de fouten van de ‘inflationisten’ door erop te hameren dat de prijsafname bitter weinig met deflatie van doen heeft.
Monetaire geldexpansie
Met monetaire geldexpansie bedoelen we in feite de contante geldexpansie en de bancaire deposito, M1 dus. De geldexpansie wordt gedaan via het uitlenen van banken en financiële instellingen aan bedrijven en particulieren. Normaliter houdt dit een korte termijnkrediet in, wat binnen afzienbare tijd kan worden ingelost. Na terugbetaling blijft het in circulatie, omdat het contante geld eenmaal gedrukt is en de banken dit kunnen gebruiken om bijvoorbeeld de rente te betalen aan de depositohouders. Dit wordt dan ook wel monetaire inflatie genoemd, omdat het geld daadwerkelijk fysiek in roulatie is en blijft. Deflatie in de monetaire geldexpansie (M1) is, zolang de valuta bestaat en dus zolang men er vertrouwen in blijft houden, onmogelijk, want centrale banken zullen hun monetaire expansie altijd voortzetten, het enige wat hen weerhoudt om veel te drukken is het risico van grote prijsstijgingen als gevolg van deze hyperinflatie en anderzijds het risico van het verlies van vertrouwen in de munt.
Kredietexpansie
Anders is het met krediet. Het krediet dat zich voornamelijk in de M3 bevindt is wel degelijk onderhevig aan zowel inflatie als deflatie. Het is niet liquide en niet fysiek. Ook ligt het opgesloten in langetermijncontracten. Met andere woorden, het krediet kan worden uitgeleend en lange tijd in termijnen worden terugbetaald. Daar ligt tevens de grote zwakte van krediet, omdat het lang duurt voordat krediet is terugbetaald dat de expansie jarenlang kan doorgaan, zonder dat het krediet wordt afgelost en daardoor in roulatie blijft. Ergo, de M3-inflatie veroorzaakt bijvoorbeeld een hausse in de onroerendgoedmarkt die decennia in beslag kan nemen. Echter, zoals Von Mises al aangeeft eindigt elke hausse in een baisse, zo ook met de kredietexpansie. Wanneer de expansie ophoudt dan stagneert de markt, waarna er een inzakking volgt. Dit kan op allerlei manieren gebeuren en de meest voorkomende manier is dat de gemiddelde lonen de gestegen waarde niet meer kunnen bijhouden.
Onroerendgoedzeepbel
Dit is vooral treffend binnen de onroerendgoedsector in het westen die de afgelopen 20 jaar enorm is gestegen, terwijl de salarissen veel minder omhoog zijn gegaan, wat tot gevolg heeft dat laagbetaalden de hypotheek en renteaflossing niet meer kunnen betalen. Hierdoor stagneert de huizenmarkt, omdat de huizenketen in feite stopt. Met huizenketen wordt de keten bedoeld dat elk nieuw duurder huis pas gekocht kan worden als een voorgaand goedkoper huis wordt verkocht door de aspirant-koper. Bijna de gehele onroerendgoedmarkt functioneert op dit niveau. Elke breuk in de keten leidt tot stopzetting van de huizenmarkt. Dankzij de enorme kredietexpansie die heeft plaatsgevonden over de afgelopen twee decennia konden veel mensen zich een koophuis veroorloven en vanwege de gemanipuleerde lage rente en de verlaagde kredieteisen van de bancaire sector was het animo om te kopen enorm. Met dien verstande dat gemiddeld meer dan de helft van de westerse bevolking in koophuizen woont. Dit is natuurlijk grotendeels afgedekt met hypotheken, oftewel langetermijnkrediet. Wanneer de huizenmarkt stagneert dan zitten deze huizenkopers in de val. Want verdere verhuizing of ‘doorsluizing’ naar een duurder segment is dan onmogelijk geworden, terwijl de prijzen zich naar beneden zullen bijstellen naar aanleiding van de afgenomen interesse.
De Oostenrijkse econoom Kurt Richebächer beschreef dit fenomeen aldus: ,,onroerend goed zal teruggaan naar het gemiddelde net als al het andere, op de een of andere manier zal de huizenprijs teruggaan waar het altijd geweest is”. Ook schrijf hij het volgende over de huidige huizenzeepbel: ,,alle economieën met huizenzeepbellen hebben de zelfde overeenkomsten die in het verleden werden geassocieerd met kwakkelende economieën. Deze zijn ingezakte spaarsaldi, gigantische schuldquota, chronische handelstekorten en een hausse in residentiële investeringen, maar zwakke bedrijfsinvesteringen.”
Hierbij doelt hij met name op de inherrente economische zwakte van de Verenigde Staten, want wanneer deze zeepbel uiteenspat dit alle andere economieën zal treffen.
Het is als het ware een dominoeffect dat zich zal kenmerken als eerst een stagnatie in de huizensector, dan een geleidelijke prijsafname, waarna de laatste kopers, die op het hoogste niveau hebben gekocht allereerst de dupe worden. Vaak hebben zij de prijs met 100% schuld afgedekt, waardoor er geen buffer is ontstaan om deze prijsafname op te vangen. In dat geval zijn zij als eerste gedwongen om te verkopen, omdat de financiële instelling het risico wil afdekken met een tweede lening of een bijstorting van kapitaal. Wanneer de prijsafname zich verder ontwikkelt zullen ook andere huizenbezitters worden getroffen, want ook zij moeten hun schuld afdekken met een tweede lening of extra bijstorting en naarmate de prijs steeds verder zakt dit steeds meer koophuisbezitters zal treffen. Veel van hen hebben in het recente verleden steeds meer van hun ‘overwaarde’ liquide gemaakt en hebben dit geld besteed aan luxe zoals grote auto’s, dure vakantiereizen, vakantiehuizen of verbouwing van hun huizen. Dit herbergt volgens Richebächer een groot gevaar in zich en dat is dat de liquidering van deze ‘bezittingen’ enorm zal zijn en een potentiële grote depressie met zich mee zou kunnen brengen. Dit laatste komt doordat huizen doorgaans een dure aanschaf zijn en zoals eerder opgemerkt, meer dan 50% van de bevolking is hierbij betrokken.
Een aandelenkrach kan men nog gemakkelijk te boven komen, omdat de meeste mensen hier niet in belegd hebben en er zelfs na zo’n krach behoorlijke liquiditeit in het aan- en verkoopsysteem zitten, in casu de beurzen, zodat zelfs tijdens en na een krach de aandelen verhandelbaar zijn. Dit is echter niet het geval met de onroerendgoedsector is en wel om drie redenen:
1. Een huis is een grote aankoop, bij de meesten de grootste van hun leven, die niet zo gemakkelijk te verkopen valt. Er is geen huizenbeurs, dus alle verkopen vinden plaats via een lang onderhandelingsproces, dat soms vele maanden in beslag kan nemen.
2. In een dalende huizenmarkt zijn er veel verkopers en weinig kopers, omdat deze laatsten worden afgeschrikt door de dalende tendens van wat wordt gezien als een zeer kostbare aankoop. Deze aspirant kopers zullen tevens niet langer bereid zijn om langetermijnverplichtingen aan te gaan, in casu hypotheken af te sluiten voor 20 à 30 jaar.
3. De leeninstellingen zoals banken en andere kredietverschaffers zullen of moeten hun leenbeleid aanpassen, waardoor het moeilijker wordt om aan hypotheken of leningen voor lange termijn te komen, zonder daarvoor de noodzakelijke waarde of onderpand als borgstelling te bezitten.
Door deze problemen en gedwongen faillissementen zal het huizenaanbod de vraag verre overtreffen, wat weer als gevolg heeft dat er een verdere druk op de onroerendgoedprijzen zal ontstaan.
Deze redenen geven aan dat een huizenkrach grote gevolgen kan hebben voor de rest van de economie.
Essays:
Property Bubbles; Dr. Kurt Richebächer, Richebächer Letter, juni 2006
Gross Analysis; Michael Pento, Financial Sense , 24 januari 2007
Inflation, Deflation, Debt and the Future; Dr. Frank Shostak, Mises Institute, 10 juli 1999
Is the Inflation Monster Tamed?; Mike Shedlock, Mises Institute, 1 februari 2006
Why are Investment Markets Stalling?; Dr. Marc Faber, Financial Sense, 2 september 2005
Real Estate, About to Get Worse; Dr. Stephen Sjuggerud, Financial Sense, 24 augustus 2006
How the Global Boom Might End; Sean Corrigan, Mises Institute, 12 november 2006
Literatuur:
The Theory of Money and Credit; Prof. Ludwig von Mises, orig. 1912, Liberty Classics, juni 1980
Man, Economy and State; Prof. Murray Rothbard, Ludwig von Mises Institute, 15 juni 1993
Irredeemable Currency, the Destroyer of Capital; Prof. Antal Fekete, Committee for Monetary Research & Education, 1985
Loading ...
Weer een helder goed gedocumenteerd artikel van Albert Spits, waarop hij het patent heeft. Zeer prettig leesbaar en uiterst nuttig.