woensdag, 5 september 2007
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Woningaanbod reageert niet op huizenprijzen

In Nederland blijkt de ontwikkeling van huizenprijzen nauwelijks van invloed te zijn op het aantal woningen dat jaarlijks wordt gebouwd, of op de kwaliteit ervan. Dit is (volgens het CPB) het gevolg van verschillende vormen van overheidsingrijpen op de woning- en de grondmarkt. Daarmee is dit overheidsbeleid een belangrijke verklarende factor achter de stijging van huizenprijzen in de afgelopen decennia.
Je zou bijna denken dat het een vooropgezet plan is om de huizen prijzen te laten stijgen, opdat je dan weer extra belasting over waarde en dubbel over miljonairshuizen kunt heffen.
En denkt u nu echt dat die 1 miljoen waarde, ooit met de inflatie omhoog aangepast gaat worden?
Integendeel.
Met dank aan InFinance

Dit concluderen de onderzoekers Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau en Vrije Universiteit) en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit) in het vandaag verschenen Discussion Paper ‘Housing supply in the Netherlands’. De auteurs hebben de prijsgevoeligheid van het Nederlandse woningaanbod onderzocht voor de periode van 1970 tot 2005.

Een toename van de vraag naar woningen, bijvoorbeeld als gevolg van stijgende lonen of een dalende hypotheekrente, zal op de korte termijn leiden tot een prijsstijging. Aanbieders op de woningmarkt kunnen hierop reageren door meer woningen te bouwen of door de kwaliteit van de aangeboden woningen te verhogen. Ook mensen die al een eigen woning hebben, kunnen in de kwaliteit hiervan investeren. De onderzoekers hebben een inschatting gemaakt van de mate waarin prijsstijgingen tot aanbodsreacties leiden door nieuwbouw (in aantallen) en het volume van investeringen in woningen (nieuwe en bestaande) te relateren aan de ontwikkeling van huizenprijzen over de afgelopen decennia. Daarnaast hebben ze onderzocht in hoeverre verschillende kwaliteitsaspecten, zoals het type, de grootte en de locatie van woningen, samenhangen met de huizenprijzen in het jaar waarin die woningen zijn gebouwd.

Uit het onderzoek blijkt dat geen van deze maatstaven voor woningaanbod gevoelig is voor veranderingen in huizenprijzen. In Nederland leidt een prijsstijging van 10 procent in hetzelfde jaar tot een stijging van de productie van nieuwbouwwoningen in de koopsector met ongeveer 0,4 procent. Een Amerikaanse studie die een vergelijkbare methode hanteert, komt tot de conclusie dat dezelfde prijsstijging in de VS leidt tot een stijging van de nieuwbouw met ongeveer 40 procent (dus een 100 keer zo groot effect).

De totale woningproductie en het volume van investeringen in woningen blijken in ons land nog minder gevoelig voor prijswijzigingen. Alleen de kwaliteit van nieuwbouwwoningen in de koopsector reageert enigszins op prijzen in het bouwjaar. Dit was met name zichtbaar tijdens de woningmarktcrisis van begin jaren ’80, toen het aantal nieuwe woningen koopsector en de gemiddelde omvang van nieuwbouwwoningen kleiner waren dan in de periode daarvoor of daarna.

Deze bevindingen staan haaks op wat in een vrij functionerende markt zou gebeuren, en de oorzaak hiervan moet dan ook gezocht worden in de vele vormen van overheidsingrijpen in woning- en grondmarkten. Op de eerste plaats is het aanbod van grond voor woningbouw als gevolg van bestemmingsplannen geen beslissing van marktpartijen, maar van de overheid. Ter bescherming van de schaarse open ruimte beperkt de overheid dit aanbod op veel aantrekkelijke locaties, zoals rondom de grote steden en in het Groene Hart. Ten tweede legt overheidsbeleid beperkingen op aan de hoogte van huren, waardoor nieuwbouw van (sociale) huurwoningen minder aantrekkelijk wordt voor marktpartijen.

Via lage grondprijzen wordt de sociale sector impliciet gesubsidieerd door gemeenten, die dit financieren uit de totale winst op het omzetten van landbouwgrond naar woningbouwgrond. Zo draait de private sector indirect op voor de kosten van sociale huisvesting, wat weer belemmerend werkt op de nieuwbouw van koopwoningen. Het onderzoek biedt geen inzicht in de rol die deze factoren afzonderlijk spelen, en daarnaast kunnen er ook andere factoren zijn die invloed hebben op de mate waarin nieuwbouw gevoelig is voor prijssignalen in de woningvoorraad. Bovendien voert de overheid ook beleid aan de vraagkant van de huizenmarkt, bijvoorbeeld via fiscale regelingen.

De hoogte van huizenprijzen wordt bepaald door vraag en aanbod. De vraag naar woningen is in de afgelopen decennia fors toegenomen. Dit was het gevolg van de stijging van het gemiddelde huishoudeninkomen (mede door de toename van het aantal tweeverdieners), de daling van de ^hypotheekrente, demografische ontwikkelingen, de versoepeling van kredietverstrekking en verscheidene subsidies op wonen (m.n. huursubsidie en de ^hypotheekrenteaftrek). Deze toename had niet hoeven leiden tot een substantiële stijging van de huizenprijzen als het woningaanbod hier sterk op zou hebben gereageerd. Uit het onderzoek blijkt echter dat dit nauwelijks is gebeurd. Daarom is de toename van de woningvraag tot uitdrukking gekomen in een stijging van de huizenprijzen. Dit impliceert dat overheidsingrijpen in woning- en grondmarkten heeft bijgedragen aan deze prijsstijging. De overheid kan goede redenen hebben voor haar rol op woning- en grondmarkten. Het onderzoek doet geen uitspraken over de maatschappelijke wenselijkheid van dit beleid.

(Bron: CPB Discussion Paper 87 ‘Housing supply in the Netherlands’. De publicatie is (gratis) beschikbaar als PDF-bestand op de website van het CPB (www.cpb.nl).)

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Overheid
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. IIS schreef op : 1

    Het is schandalig hoe de overheid de prijzen in NL voor huizen heeft laten stijgen, zeer zeker is de overheid schuldig aan deze ontwikkeling.
    De prijzen voor huizen staan in geen enkele verhouding meer tot elkaar.
    Maar dat geld eigenlijk voor zoveel zaken.
    Natuurlijk zijn de kopers, banken, makelaars, ontwikkelaars, ECB enz. ook medeverantwoordelijk.
    Maar dat de overheid hier zo’n grote invloed op heeft is en blijft ongehoord.
    De dag komt dat de huizenmarkt is uitgespeeld, ben nieuwschierig hoe de overheid alle "slachtoffers" dan te hulp schiet? Niet dat van mij zoiets moet: wie zijn kont brand moet op de blaren zitten en niet jammeren.

  2. Bep schreef op : 2

    Waarom ‘mag’ je tijdens de vakantie wel 1500,- per week betalen voor een houten bungalow, (die ook water- en winddicht is) maar er de rest van het jaar niet in wonen omdat het ding niet aan het ‘bouwbesluit’ voldoet?
    Wanneer je met een dergelijke unit (voor 20.000 euri’s, nieuw!) als onderkomen tevreden bent en de rest liever aan een SUV uitgeeft hoef je toch niet in een bespouwde-baksteen-hut te wonen waarvan ALLE (minimum dús maximum) maten zijn vastgelegd?

  3. IIS schreef op : 3

    Bep, dan kan de overheid en de rest van de struikrovers niet aan jou verdienen. Plus je bezet grond die voor projectontwikkeling misschien wel interessant is. Vandaar dat permanente bewoning van recreatiewoningen met alle middelen bestreden dient te worden (vaak ook nog door linkse fatsoensrakkers)
    Ik vind dat je gelijk hebt, een mens kan in een vlotte recreatiewoning best wonen en zich zeer gelukkig voelen, ook al voldoet ie niet aan zogenoemde bouwnorm. Bouwnorm is rotuitjeeigenhuisnorm. [2]

  4. Lucifer schreef op : 4

    Je kan natuurlijk een stuk weiland kopen, er 20 prefab woningen neerzetten, een greppel graven en laat ze je maar proberen weg te krijgen
    land is gestoord. Een pand van een ander openbreken en er gaan wonen is toegestaan. Een huis op je eigen land bouwen zonder vergunning is verboden. Laat de overheid ophouden zich te bemoeien.

  5. Lucifer schreef op : 5

    [4] Weggevallen, tussen "krijgen" en "land": . Dit

  6. ACP schreef op : 6

    Men bouwdt prachtige (vakantiebungalows) die meer dan geschikt zijn voor permanent verblijf, maar de gemeenten geven GEEN "woovergunning" af om koetdrogredenen als intolerabele infrastructurele "belasting" … en dat soort zaken …

    Maar dan snap ik echt niet waarom niet meer mensen dit dood en doodziek land niet eenvoudig voor goed de rug toekeren …

  7. Lucifer schreef op : 7

    Wel, tussen droom en daad zitten praktische bezwaren. De mensen zitten zwaar in de schulden, kunnen niks sparen wegens een spilzuchtige levensstijl of hebben een waardeloze lul-opleiding als bestuurskunde of andragogie gedaan. Daar kom je alleen mee als ambtenaar of politicus mee aan de bak en die hebben ze in het buitenland al teveel (hier hebben ze er klaarblijkelijk nooit genoeg van getuige de uitdijing van het ambtenarenapparaat en aanhangende parasieten als een zwerend carcinoom).
    Overigens emigreren er meer en meer. 170.000 per jaar volgens de laatste cijfers. Voornamelijk jonge, hoogopgeleide gezinnen.

  8. Herc schreef op : 8

    Iedereen die dit land ziek vindt, ga alsjeblieft in Zweden wonen, daar kan je voor 20.000 een huis kopen met grond erbij. (maar probeer er maar werk te vinden). De huizenprijzen worden kunstmatig hoog gehouden, aan de andere kant, is er niet veel ruimte. Een vakantiebungalow kopen en er continu in wonen, zou ik ook wel willen, aan de andere kant, iedereen die beweerd dat die woningen zoveel goedkoper zijn, die is gek, of heeft absoluut niet de kwaliteit woning van een gewone woning.. Daarnaast, bouwbesluit heeft alleen te maken met veiligheid en gezondheid. Bestemmingsplannen zijn er om het land geordend te houden, alleen welstand commissies zouden ze af moeten schaffen….

  9. Herc schreef op : 9

    @Lucifer, het zijn niet de ambtenaren apparaten die uitdijen, wel de lonen van de topambtenaren en ministers.

  10. Bep schreef op : 10

    Vreemd dat er in Afrika wel lieden Royaal (ACP, let op ;-)) met mini-kredietjes strooien.
    Maar hiero liever een ‘sociaal’ soepsidie-huurtje van E450,- weggeven dan die mensen een kans gunnen om voor E170,- per maand een BEZIT te hebben wat enigzins waardevast is en je kan verkopen, en je ze een basis ‘geeft’/laat betalen van waaruit ze verder kunnen.

    WTF! is nou ‘socialer’?
    Iemand elk jaar een verplichte huurverhoging opleggen en zijn uitkering minder omhoog c.q. omlaag, zodat ie dus verder in de stront geraakt. Of een woonunit van waaruit je verder kunt?

    Maar goed, ik begrijp wel meer niet.

  11. Bep schreef op : 11

    [9] Nou Herc, Moet ik het ‘raden’ of ga je zelf vertellen in welke ‘sector’ je werkt? 😉

  12. Bep schreef op : 12

    [8] Beste Herc,
    Waarom mag jij wel bepalen wat de kwaliteit van mijn woning moet zijn.
    En de welstandscommissie niet de kwaliteit jouw woning?
    OF ben jij ook iemand die in het week-end een stukje gaat fietsen en zich dan stoort aan de ‘verrommeling van het landschap’, waartegen vooral moet worden opgetreden?

  13. Bep schreef op : 13

    Beste Herc,
    www.bouwbesluitonlin…
    Artikel 2.28 afmetingen trap
    Lid 1.
    Een trap als bedoeld in artikel 2.24, heeft afmetingen die voldoen aan tabel 2.28a, kolom A.
    Lid 2.
    In afwijking van het eerste lid, heeft een trap als bedoeld in artikel 2.24, bestemd voor het ontsluiten van een woonfunctie met een gebruiksoppervlakte van meer dan 500 m², afmetingen die voldoen aan tabel 2.28a kolom B.
    Lid 3.
    Indien de totale vloeroppervlakte aan verblijfsgebied, die is aangewezen op een trap als bedoeld in artikel 2.24 groter is dan 600 m², heeft die trap, in afwijking van het eerste lid, afmetingen die voldoen aan tabel 2.28a, kolom B.
    Lid 4.
    Een aantrede, een optrede en de breedte van een tredevlak van een trapvormige vloer van een verblijfsgebied hebben afmetingen die voldoen aan tabel 2.28a, kolom B.
    Lid 5.
    Een trap als bedoeld in artikel 2.24, heeft afmetingen die voldoen aan tabel 2.28b, kolom A.
    Lid 6.
    Indien de totale vloeroppervlakte aan verblijfsgebied, die is aangewezen op een trap als bedoeld in artikel 2.24 groter is dan de in tabel 2.27 aangegeven grenswaarde, heeft die trap, in afwijking van het vijfde lid, afmetingen die voldoen aan tabel 2.28b, kolom B.
    Lid 7.
    Een aantrede, een optrede en de breedte van een tredevlak van een trapvormige vloer van een verblijfsgebied hebben afmetingen die voldoen aan tabel 2.28b, kolom B.
    Lid 8.
    In afwijking van het vijfde en zesde lid, geldt geen maximum hoogte voor een trap van een industriefunctie.
    Lid 9.
    Indien de totale vloeroppervlakte van voor bezoekers toegankelijke vloeren, die is aangewezen op een trap als bedoeld in artikel 2.24, groter is dan de in tabel 2.27 aangegeven grenswaarde, heeft die trap, in afwijking van het vijfde lid, afmetingen die voldoen aan tabel 2.28b, kolom B.
    Lid 10.
    Een aantrede, een optrede en een tredevlak van een voor bezoekers toegankelijke trapvormige vloer hebben afmetingen die voldoen aan tabel 2.28b, kolom B.
    Lid 11.
    In afwijking van het eerste tot en met derde, zesde en negende lid, heeft een noodtrap afmetingen die voldoen aan tabel 2.28b, kolom A.
    Tabel 2.28a afmetingen van een trap van een woonfunctie
    A B
    minimum breedte van de trap 0,8 m 1,2 m
    minimum vrije hoogte boven de trap 2,3 m 2,3 m
    maximum hoogte van de trap 4 m 4 m
    minimum aantrede ter plaatse van de klimlijn, gemeten loodrecht op de voorkant van de trede 0,22 m 0,24 m
    maximum hoogte van een optrede 0,185 m 0,185 m
    minimum breedte van het tredevlak, gemeten loodrecht op de voorkant van dat vlak 0,05 m 0,17 m
    minimum breedte van het tredevlak ter plaatse van de klimlijn, gemeten loodrecht op de voorkant van dat vlak 0,23 m 0,24 m
    minimum afstand van de klimlijn tot de zijkanten van de trap 0,3 m 0,3 m

    Tabel 2.28b afmetingen van een trap van een niet tot bewoning bestemde gebruiksfunctie en van een noodtrap voor een woonfunctie
    A B
    minimum breedte van de trap 0,8 m 1,1 m
    minimum vrije hoogte boven de trap 2,3 m 2,3 m
    maximum hoogte van de trap 4 m 4 m
    minimum aantrede ter plaatse van de klimlijn, gemeten loodrecht op de voorkant van de trede 0,185 m 0,21 m
    maximum hoogte van een optrede 0,21 m 0,21 m
    minimum breedte van het tredevlak, gemeten loodrecht op de voorkant van dat vlak 0,05 m 0,17 m
    minimum breedte van het tredevlak ter plaatse van de klimlijn, gemeten loodrecht op de voorkant van dat vlak 0,23 m 0,23 m
    minimum afstand van de klimlijn tot de zijkanten van de trap 0,3 m 0,3 m

    Artikel 2.29 trapbordes

    Nou jij weer!

  14. IIS schreef op : 14

    170.000 mensen, per jaar? Daar zijn vast en zeker geen ambtenaren bij. Misschien een groot aantal spookambtenaren, maar die worden vast niet geregistreerd als emigrant. [7]

  15. Overnight (auteur van dit artikel) schreef op : 15
    Overnight

    [13] zo komt de bureaucratie op een hoger plan!
    daar kun je een cabaret van maken.
    Maar dit gaat om een trap, wat voor de ramen, de vloer, dak etc. en wat dat dus niet allemaal kost. Die kostenpost zat nog niet eens verwerkt in het artikel.

  16. Fred schreef op : 16

    [13] Monty Python zou het niet beter hebben gekund. Helaas zijn die bouwvoorschriften, hoe hinderlijk ook, niet de reden dat er in Nederland zo weinig wordt gebouwd. Veel woningen zijn prefab en die procucenten houden rekening met de voorschriften. Sterker nog, prefab heeft zelfs baat bij strenge regels, dat is makkelijk produceren.
    Het geciteerde rapport moet ik nog doorlezen, maar gezien de samenvatting van Overnight, denk ik niet dat de oorzaken van de lage nieuwbouwcijfers zijn onderzocht. Regulering, bestemmingsplannen (die grote gebieden uitsluiten van woningbouw), grondbeleid, kortom de overheid is zeker een van de hoofdschuldige. Het blijft vooral merkwaardig dat VROM of EZ nooit eens i.s.m. met een universiteit heeft onderzocht waarom de woningbouw in Nederland al twintig jaar zo stagneert. Er zijn veel congressen over geweest – enkele daarvan heb ik bijgewoond – en nooit werd duidelijk wat er nu moest gebeuren. Overheid en marktpartijen wijzen naar elkaar, maar zinnige suggesties, ho maar.

    Overigens ben ik het met Overnight eens dat het Groene Hart een idioot begrip is. Er zijn prachtige stukken die ik zeker woningvrij zou willen houden, zoals gebieden tussen Gouda en Rotterdam. Maar de strook gesubsidieerde weilanden tussen Leiden en Zoetermeer bijvoorbeeld, zou uitstekend geschikt zijn voor woningbouw. Een gemeente als Leiden, waar ik woon, heeft daardoor geen ruimte meer. Het laatste stukje is net bebouwd. De huizenprijzen zijn hier na Amsterdam en Utrecht de hoogste van Nederland.

    De oplossing is uitiendelijk simpel: meer gebieden aanwijzen waar woningbouw wordt toegestaan. De Nederlandse bevolking groeit, al is het langzaam, en ook het aantal leden per huishouding daalt nog steeds. Dan is er maar één mogelijkheid: bijbouwen in gebieden waar nu niet gebouwd mag worden. De eerste stap ligt dus bij de overheid. De milieu- en natuurorganisaties zullen dat niet leuk vinden, maar dan moeten we die maar op hun vermeende linkse hart aanspreken. Ook Jan Modaal heeft recht op een betaalbare woning, het liefst met een tuintje. Als die organisaties dan dwars liggen, zullen we ze moeten ontmaskeren. Dan zijn het elitaire bewegingen die kennelijk geen enkele interesse hebben in het welzijn van hun medemens, al dan niet minder bedeeld.

  17. WAKKER WORDEN!!!!!!!!! schreef op : 17

    HELEMAAL MEE EENS..
    DIE PRIJZEN GAAN HELAMMAL NERGENS MEER OVER!
    MIJN VRIEND HEEFT EEN HEEL GOED SALARIS, IK WERK OOK 24 UUR PER WEEK,MEER KAN NIET PUUR OMDAT ER EEN KINDJE IS,EN DOOR DE WEEK OOK NOG 2 KINDEREN VAN MIJN VRIEND ZIJN.
    EEN HUIS MET DRIE SLAAPKAMERS IS DAN WEL NODIG..
    MAAR ZELFS MET ONS INKOMEN IS HET BIJNA NIET TE DOEN!
    LAAT STAAN VOOR MENSEN DIE ALLEEN ZIJN,DAAR IS HET AL HELEMAAL NIET MEER VOOR WEGGELEGD!
    BEZOPEN SITUATIE!!!
    DIT GAAT NOG EENS HELEMAAL OP ZIJN GAT VALLEN..
    WE MOETEN TEGENWOORDIG ALLEMAAL ZO HARD WERKEN OM TE LEVEN,NU IS ER MET HARD WERKEN NIKS MIS,MAAR HET LEVERT DE MENSHEID HIER IN NEDERLAND BIJNA NIKS MEER OP!
    OK,FULLTIME WERKEN ZONDER KINDEREN.. TJA DAN KAN JE IN DE MEESTE GEVALLEN NOG WEL WAT,ALS JE TENMINSTE MET ZIJN TWEEEN WERKT!
    MAAR SAMEN MET KINDEREN?..
    EN DE NODIGE WOONRUIMTE? FORGET IT!!