vrijdag, 13 februari 2009
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Hypotheekrenteaftrek en huizenprijzen

hypotheekDe hypotheekrenteaftrek moet op de helling, heet het, want deze is er verantwoordelijk voor dat de huizenprijzen zo hoog zijn. 

Maar is dat eigenlijk wel zo?
 
De woningprijzen zijn wel vaker hoog geweest. Eind jaren 70 bijvoorbeeld, was er een boom in de huizenprijzen. Begin jaren 80, toen de rente scherp opliep, barstte de bubble. Daarna hoorde je lange tijd niets van de woningmarkt.
Aannemers trokken wel hun lessen uit de woningprijzencrash van begin jaren 80: zij gingen voortaan op bestelling bouwen en niet langer op voorraad, zoals zij dat in de jaren 70 nog wel hadden gedaan. 

In 1992 begon de rente te dalen, en dus ook hypotheekrente. De woningmarkt trok uiteraard aan zodat de prijzen stegen. In de loop van de jaren 90 kwamen daar nog andere factoren bij.
Allereerst een trendmatige huurstijging van 5,5% per jaar, afgesproken in de Tussenbalans van het kabinet Lubbers-Kok. Je hoeft geen gepromoveerd econoom te zijn om te snappen dat als de rente daalt en de huren tegelijkertijd extra gaan stijgen, dat er dan een beweging ontstaat van de huursector naar de koopsector. Blijven huren als je ook kon kopen was vanaf circa 1995 letterlijk diefstal van de eigen portemonnee.
Een tweede bijkomende factor was dat in de tweede helft van de jaren 90 de economie begon aan te trekken, hetgeen leidde tot extra werkgelegenheid. De nieuwe banen leidden in eerste instantie niet tot een daling van de geregistreerde werkloosheid, doordat de banen vooral terecht kwamen bij werklozen die niet als zodanig geregistreerd stonden. Deze groep bestond vooral uit mensen die een werkende partner hadden en zich konden permitteren om niet te werken (lees: vrouwen van fulltime werkende mannen die het zoeken naar werk op hadden gegeven omdat er toch geen banen waren). Toen deze groep niet-werkenden zag dat er opeens wel banen waren, gingen zij aan het werk, met als gevolg dat er in menig huishouden opeens iedere maand twee inkomens binnenkwamen. Door dit extra inkomen konden deze huishoudens meer geld betalen voor een woning, er was immers meer geld om de woonlasten te betalen.

In principe hadden deze factoren echter niet tot een inflatoire stijging van de woningprijzen hoeven te leiden, ware het niet dat in Nederland huizen structureel schaars zijn. Dat komt weer doordat bouwen en ruimtelijke ordening in Nederland een plansocialistisch gebeuren is.
En plansocialisme schept vooral structurele schaarste, zoals eenieder weet die de tijd van de Berlijnse muur nog heeft meegemaakt. Of ga anders maar eens kijken op Cuba of in Noord-Korea, daar levert men nog iedere dag het bewijs dat overheden misschien wel goed kunnen plannen, maar dan wel voor schaarste en niet voor overvloed.  

In een toestand van structurele schaarste moesten de woningprijzen in combinatie met de andere, hiervoor genoemde factoren, wel door het plafond gaan. De hypotheekrenteaftrek verandert daar niets aan. Een simpel voorbeeld kan dit verhelderen. Stel dat iemand € 1.000 per maand netto woonlasten kan dragen. Bij een aftrek tegen een belastingtarief van 42% kan deze persoon € 1.724 bruto per maand aan rente betalen. Bij een rentestand van 5% (stel) kan deze persoon dan € 413.760 aflossingsvrij lenen (€ 1.724 * 12 / 5 * 100). Dat komt overeen met de aanschaf van een woning met een koopprijs van pakweg € 380.000, exclusief k.k. Zonder de fiscale aftrek van hypotheekrente zou deze persoon hooguit € 240.000 kunnen lenen, en daarvan een woning van circa € 220.000 aan kunnen schaffen. Zie je wel, de huizenprijzen worden lager, zullen de voorstanders van afschaffing van de renteaftrek zeggen. Zij vergeten echter dat een andere koper, die met fiscale renteaftrek een huis van € 220.000 kon kopen nu ook een goedkoper huis zal moeten zoeken. Omdat er structurele schaarste aan woningen is lenen beide kopers nog steeds het maximale bedrag dat zij aan woonlasten kunnen hebben met als gevolg dat de lagere prijs die de kopers nu alleen nog maar kunnen betalen niets veranderen aan de relatieve ‘duurte’ van het wonen in een koophuis. Een daling van de woningprijzen die het gevolg is van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal daarom ook slechts een eenmalige correctie zijn en vooral ten koste gaan van mensen die al een huis hebben gekocht. Nadat deze correctie heeft plaatsgevonden zullen de woningprijzen de weg omhoog weer in gaan slaan, simpelweg vanwege de structurele schaarste aan huizen in Nederland.

Pas als je een echte woningmarkt hebt, waarin het aanbod van huizen reageert op de vraag in plaats van op de centraal-bureaucratische planning, zal de een meer ontspannen prijsvorming plaatsvinden waarbij iedere woningkoper een woning zal kunnen vinden die bij zijn portemonnee past.

Ingezonden door Paul Verhaegh

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Belastingen, Economie, Overheid
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. GB schreef op : 1

    Redelijk betoog waarin ik me gedeeltelijk kan vinden.
    Inderdaad heeft de economische groei er voor gezorgd dat er een prijsdruk op woningen is ontstaan. Vooral de zeer snelle toename van participatie van vrouwen op de arbeidsmarkt heeft voor een prijsexplosie gezorgd. Je zult nu gaan zien dat die 2e baan feitelijk ALLEEN een papieren winst op hun koophuis heeft opgeleverd. Ze hebben gewerkt voor de banken en de overheid als je het hard wilt stellen.
    Vroeger werd een koophuis op één inkomen gekocht en tegenwoordig op twee terwijl de vaste lasten met die twee inkomens net zo hoog of hoger zijn. Hoezo échte welvaartstoename???
    De overheid is echter wel degelijk de grote boosdoener geweest als het gaat om de huizenbubbel door het verderfelijke systeem van hypotheekrenteaftrek.
    Het artikel gaat voorbij aan het feit dat hierdoor veel te veel te dure huizen zijn gebouwd. Het gaf de mensen de mogelijkheid om zwaar boven hun stand te wonen. Het heeft een algemeen prijsopdrijvend effect gehad zoals alle subsidies dat doen. Vandaag nog afschaffen die HRA en het geld dat je daarmee bespaart teruggeven in de vorm van belastingverlaging.

    Ook het feit dat er vanuit wordt gegaan dat iedereen zo maar het maximale leenbedrag opneemt vind ik onzin. Iedereen met een beetje gezond verstand heeft dit NIET gedaan omdat je weet dat de economie en dus de huizenprijzen aan behoorlijke fluctuaties onderhevig zijn. Als mensen eerst een gedeelte hadden moeten sparen voor eigen inleg was er nooit zo grote vraag en prijsdruk op de huizenmarkt gekomen. Het was geleidelijker gegaan.
    Acht tot tien maal je jaarinkomen als maximum leenbedrag is compleet bezopen.
    Dat banken hieraan (tegen alle common sense) hebben meegedaan geeft uiteindelijk weer de hoofdoorzaak van dit probleem weer; het totaal verrotte monetaire pyramidesysteem.

  2. Armin schreef op : 2

    Natuurlijk drijft de renteaftrek de prijzen op. Dat is evident, want ik kan nu meer rente dragen en dus meer lenen. In een krappe markt waar mensen elkaar dikwijls overtroeven met hogere prijzen krijg je dan een opdrijvend effect.

    Maar mensen verwarren zoals het stuk heel goed zegt, lager geprijst met betaalbaar. Als de renteaftrek zou verdwijnen zullen de huizenprijzen dalen. Wellicht niet letterlijk indien men het zorgvuldig doet, maar wel over een periode van 30 jaar omdat ze door inflatie aangevreten worden en minder meestijgen dan het gemiddelde inkomen. Maar wij kunnen dan ook minder lenen want onze maandlast neemt toe, want nu moeten we van ons netto inkomen de rente betalen. Dat laatste is de oorzaak dat de huizenprijzen zullen dalen. Namelijk dat we die oude hoge prijzen simpelweg niet meer kunnen betalen.

    Echter veel belangrijker met de renteaftrek is dat het een stropop is. Verreweg de meeste bepleiters van afschaffen gaat het niet om die renteaftrek, maar enkel om die verderflijke hogere inkomens meer belasting te laten betalen. Of voor onze staat om meer geld te vangen en zo ‘nuttige’ dingen te kunnen doen. De aftrek zelf is niet zozeer het probleem.
    In ons helaas nog afgunstige Nederland wordt daarom vaak geroeptoeterd dat rijken voordeel hebben en ik vrees dat inmiddels het merendeel dat oprecht geloofd.

    Het is uiteraard volledige onzin. Ons belastingstelsel is namelijk al enkele malen grondig hervormd. Bij elke hervorming wordt uitvoerig door tig instanties doorberekend hoe de effecten van een nieuwe stelsel zullen uitpakken voor de staatskas maar ook koopkracht van allerlei typische groepen. Tot achter de komma toe.
    Zo ook in 2001. Er zijn toen minstens 10 scenario’s doorberekend hoe de renteaftrek in het nieuwe boksenstelsel geparkeerd moest worden. Ik zeg minstens 10, want er zijn er 10 bijgevoegd bij de oorspronkelijek wetsvoorstellen van onze IB2001 wetgeving. (Die scenario’s worden overigens ook nu nog steeds elke paar jaar geupdate en aan de kamer beschikbaar gesteld.)

    Alle scenario’s waar de renteaftrek beperkt werden, leverden bizar hohe koopkrachtsverliezne op (tot 10% van het inkomen) dat ze moreel en politiek onaanvaardbaar waren of gingen gepaard met forse belastingverlagingen. Uiteindelijk heeft men gekozen het gewoon zo dicht mogelijk bij het oude te laten.

    Dus de vraag wordt altijjd verkeerd gesteld. Niet howveel voordeel hebben mensen van de reteaftrek. Nee, waarom betalen wij 52% in de topschijf bij een extreem laag bedrag van zo’n 54.000 euro? In vrijwel alle west-EU/buurlanden is die grens vaak enkele factoren hoger en is het toptarief lager. Welnu simpelweg omdat men van te voren incalculeerde dat er hypotheekrenteaftrek was. Als we geen renteaftrek hadden gehad, dwz als men die afgeschaft had, was ons tarief lager geweest en/of onze schijfgrenzen hoger. Zo simpel ligt het.

    Je ziet dan ook dat de werkelijke verliezers mensen zijn die in de 52% schijf zitten en géén grote renteaftrek hebben. Niks villa-aftrek of wat voor demagogische onzin ditmaal de ChristenUnie verkondigde, maar gewoon ingecalculeerd door de fiscus vanaf dag 1.

    Merk tenslotte ook nog op, dat die hogere huizenprijzen ook hogere OZB, overdrachtstaks, eigenwoningforfait, assurantietaks op huis- en hypotheekverzekeringen en alle WOZ-gerelateerde heffingen opleveren.

    Mocht iemand nog steeds niet overtuigd zijn, moet die maar kijken hoe het in buurlanden afgeschaft of beperkt is. Heel veel Europese landen kennen overigens nog beperkte regelingen voor renteaftrek. Het idee dat wij helemaal uniek zijn is schromelijk overdreven. Maar beperking ging altijd samen met het verlagen van belastingen op het gebied van met name inkomsten. Mocht iemand die bij ons de renteaftrek willen beperken, moet die eerlijk oversteken en op het gebie dvan IB ook wat aan de tarieven en schijfgrenzen doen. Anders is het pure (afgunstige) geldgraaierij.

    Merk op, dat zowel bij de belastinghervorming van Van Oort rond 1990 en bij de recente IB2001 wetgeving in beide gevallen aftrekposten flink gewied zijn in ruil voor precies dat tariefsverlaging. Laat bij een eventuele volgende hervorming men dit dan ook zo bij de renteaftrek doen. Budget en koopkrachtsneutraal. Maar ik vrees dat er weer flink gegraaid zal worden bij de ‘sterke schouders’ …

    Scrutinizer [4] reageerde op deze reactie.

  3. Bud. schreef op : 3

    Nederlanders wonen op 11% van de oppervlakte van hun land want ze mogen niet meer dan dat. En dan maar roepen om “open ruimte”. Dat is dus schandalig, pervers. Het wonen verbieden in tijden van woningnood, dat is pervers.

  4. Scrutinizer schreef op : 4

    @Armin [2]: Ofschoon ik uiteraard tegen elke vorm van belasting ben, is het natuurlijk zo dat als een land belasting heft en een stelsel kiest, men consequent moet zijn.
    In Belgie wordt ontvangen rente niet belast (althans niet in de IB sfeer, wel is er een roerende voorheffing). Logisch dan ook dat anderzijds betaalde rente dan niet afgetrokken kan worden.
    In Nederland werd (tot voor 2001) rente wel in de IB-sfeer belast. Logisch dat je dan betaalde rente ook mag aftrekken. Destijds zelfs categorisch, nu alleen die op hypotheken. Gezien werkelijk ontvangen rente inmiddels ook in NL niet meer belast wordt (sinds de vermogensbelasting die nu misleidend vermogensrendementsheffing heet werd opgetrokken), zou het logisch zijn anderzijds ook de aftrek voor betaalde rente af te schaffen.

    Hypotheekrenteaftrek is nefast voor een veelheid aan redenen.
    Zo maakt het huizen nodeloos duur. Het argument dat het neutraal is voor de betaalbaarheid, houdt slechts steek als men uitgaat van werkende mensen.
    Wie geld heeft en daarvan leeft, ondervindt wel de nadelen van een hoge aanschafprijs en niet de voordelen van een renteaftrek. Kortom, het systeem bevoordeelt arme lui (desnoods met een goed salaris) die nog moeten werken en die geen geld voor een huis hebben doch er moeten voor lenen.
    Maar het bevoordeelt hen uiteraard niet echt want de hogere aanschafprijs compenseert de renteaftrek en zodoende is het voor hen z.g.a. een nuloperatie … zolang alles goed gaat.

    Het maakt werknemers anderzijds juist ook veel kwetsbaarder voor het verlies van hun baan. Immers, daar waar in Belgie het verlies van een baan slechts gepaard gaat met inkomstenderving, wat al erg genoeg is, komt daar in NL nog bovenop dat je netto maandlasten hoger worden doordat je het fiscale voordeel nou kwijt bent. Dus net wanneer je inkomsten opdrogen, schieten je uitgaven de hoogte in. Leuk is anders. Zo ben je extra snel door je mogelijke cash reserves heen en zal je dus -gegeven de omvang van je buffer- sneller in de problemen komen. Dus heb je enkele maanden minder lang tijd om een nieuwe baan te vinden vooraleer je helaas je huis zal moeten verkopen. Het Nederlandse fiscale stelsel maakt de werknemers dus juist extra kwetsbaar en … daarmee ook de vastgoedmarkt i.g.v. recessie. Ceteris paribus zou je dan ook mogen verwachten dat de markt in NL procentueel harder zal crashen dan in Belgie.
    (In werkelijkheid is natuurlijk niet aan de c.p. condities voldaan en spelen er zovele andere factoren mee dat ik me niet op een voorspelling laat vastpinnen).

    Armin [5] reageerde op deze reactie.

  5. Armin schreef op : 5

    @Scrutinizer [4]: Je hebt helemaal gelijk dat het risico van het Nederlandse stelsel veel hoger is dan bijvoorbeeld in het Belgische of Duitse. Dat heb ik volgens mij ook niet ontkent.

    In het algemeen heeft het Nederlandse belastingsysteem arbeid goedkoper gemaakt, hetgeen Nederland een voorsprong gaf op Belgie, maar bij een crash is het voordeel inderdaad de andere kant op, want er is minder dekking van het kapitaal.

    Maar vervelende is, dat we nu in die situatie zitten. Maar nu zonder budgetneutrale compensatie de renteaftrek afschaffen geeft rampen waarmee de huidige crisis best wel eens mee zou kunnen vallen. Dus dan zit je in de situatie, of zo houden, of afschaffen met compensatie via de andere belastingen.

    Wil je afschaffen zonder compensatie, ben je of links-ideologisch bezig of gewoon dom. (Niet aan jou persoonlijk gericht overigens.)

    Het argument dat vroeger rente belast was en nu niet, vind ik een overigens een technisch argument en daarom meer iets voor fiscale professoren werkzaam in de publieke sector. Of iets logisch is vind ik persoonlijk volstrekt onbelangrijk. Het effect op de burgers daarentegen wel.

    Qua consequentie gesproken: in Belgie is aflossing aftrekbaar tegen het hoogste tarief ongeacht wat je werkelijke tarief is, en sparen (voor een huis) zou in die optiek dan ook belast moeten zijn tegen het hoogste tarief. 🙂 Moraal: belastingstelsels zijn nooit consequent.

    Overigens heet het vermogensrendementsheffing omdat het expliciet wel degelijk een belasting op rente is. Het is echter om vereenvoudigde gronden een fictieve rente. Dat dat effectief gelijk is aan een vermogensbelasting klopt, maar als je puur technisch gaat redeneren is dus de renteaftrek nog steeds verdedigbaar. Je zou dan fiscaal technisch wel moeten beredeneren dat je een fictieve rente moeten rekenen op je hypotheek ipv de werkelijke. Ofwel, altijd 6% of zo. 🙂

    Merk op dat in de doorrekenscenario’s de optie het niet aftrekbaar maken van de rente, maar in box 3 mogen opnemen van de schuld (hetgeen dan consequent zou zijn) meegenomen is, maar helaas koopkrachtsverlies van 10% gaf voor talloze groepen. En nee, dat waren expliciet niet enkel/zozeer de hogere inkomens. Dat totaal wereldvreemde fiscale professoren als de Amsterdamse Stevens (vanuit linkse idologie) hiervoor pleiten, vind ik eerder een teken van totale wereldvreemdheid dan een teken dat hij zin professortitel waard is.

  6. Joost Ramakers schreef op : 6

    Door de hypotheekrenteaftrek kan iedereen 40% meer betalen voor een huis. De overheid betaalt dus 15 miljard voor niets, omdat alle huizen hierdoor 40% te duur zijn. De hypotheekrenteaftrek moet nu worden afgeschaft. De markt zit op slot omdat iedereen wacht totdat de (hypotheekrenteaftrek-) lucht uit de zeepbel ploft. Met de 15 miljard euro die de staat per jaar overhoudt kan een heel mooie regeling bedacht worden voor mensen die hierdoor in de problemen komen! De huizen in Duitsland zijn minimaal de helft goedkoper in een verder vrijwel gelijkwaardige economie en situatie. Het enige verschil dat ik kan bedenken is dat men in Nederland tot het dubbele kan lenen omdat men de rente kan aftrekken…