maandag, 23 januari 2012
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Crisis: Deel 3 – Vastgoedcrisis

De huidige vastgoedcrisis is eigenlijk een verlengde van de andere crises die we hebben gehad over de laatse 10 jaar.

De enorme kredietverlening van de bancaire sector met steun van de centrale banken in de wereld hebben een gigantisch probleem geschapen, dat deze niet meer te financieren valt via terugbetaling van de eigenlijke schuld plus rente.

In Nederland hebben we de grootste hypotheekschuld in de westerse wereld, zo´n 110% van ons BBP is hypotheekgerelateerd. Vanuit de geschiedenis kunnen we zeggen dat wanneer de vastgoedbubbel opblaast, de prijzen van huizen ongeveer 60% dalen. We hebben reeds een daling van ca. 20% gehad, dus we hebben nog 40% te gaan.

We kunnen wel de banken verplichten om meer te lenen, maar dat betekent niet dat dit de situatie verbetert, integendeel, de banken hebben zelf een solvabiliteitsprobleem, omdat ze ondergefinancierd zijn.

Daarom zullen deze banken alleen maar in zeer veilige havens beleggen, zoals staatsobligaties van AAA-landen. De vastgoedsector wordt als zeer risicovol beschouwd, dus is het logisch dat daar weinig krediet naar toegaat. Dit zal uiteindelijk compleet stagneren. Enerzijds omdat banken de risico´s te groot vinden, anderzijds omdat in een dalende vastgoedmarkt de huizenkopers de kat uit de boom kijken.

De overheid kan dan wel allerlei soorten maatregelen treffen, zoals een verlaging van de overdrachtsbelasting of de kredietverlening vergemakkelijken, maar dat neemt niet weg dat bij zowel kopers als financiële instellingen is weggeëbt.

Als eenmaal het vertrouwen weg is, dan is het zeer moeilijk om dat vertrouwen weer terug te winnen. In de huidige marktsituatie is dat onmogelijk.

We moeten rekening houden met een harde landing en zorgen dat we geen enorme leningen of hypotheken meer aangaan. Dat heeft gevolgen voor de huidige vastgoedmarkt, echter het is noodzakelijk dat deze zich in de richting gaat begeven van een normale betaalbare waardering. Men kan gerust stellen dat deze waardering zo´n 80% te hoog is, zodat een afkalving van de prijs een voorwaarde is om de vastgoedmarkt weer op een normaal niveau terug te brengen.

We hebben daarom rekening gehouden met een meerjarige crisis en het zal ongetwijfeld gevolgen hebben voor de rest van de economie.

Dat scenario is de enige realistische. Alle andere zijn tot mislukken gedoemd, daar de zwaartekracht van de markteconomie dusdanig groot is dat deze de prijsstellingen naar beneden zal forceren.

De oplossing is daarom voor de overheid om zich niet te bemoeien met de vastgoedmarkt, maar ervoor zorg te dragen dat mensen die het slachtoffer zijn geworden van deze exorbitante vastgoedhausse de leningen en hypotheken kunnen liquideren, hetzij via een langlopende lineaire hypotheek, hetzij een complete schuldsanenering.

Een andere mogelijkheid bestaat er eenvoudigweg niet.

Dit was deel drie van de presentatie, gehouden in de Prinsessenzaal te Café Heffer op 10 december 2011.

 

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Algemeen, Economie
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. The Red Pill schreef op : 1

    Nog meer geld creëren –> inflatie —> gunstig voor leners (overheden, hypotheekbezitters), jammer voor spaarders en mensen met een vast inkomen.

    Het lijkt er op dat deze methode nu (weer) getracht wordt, waarom zou dat deze keer niet werken?

  2. Nico de Geit schreef op : 2

    Grote buitenlandse partijen die geld hebben gestoken in de Nederlandse hypotheekmarkt schijnen niet meer zo zeker te zijn van hun belegging. Ik hoorde dat 300 miljard moeilijk te financieren is.

    In Nederland schijnt 1000 miljard euro aan hypotheken uit te staan, 650 miljard geregistreerd, 350 miljard off balance.

    Als grote partijen hun geld eruit halen kan de markt maar één kant op. Aan de andere kant: waar moet dat geld heen? Het zal dus wel even loslopen met het terugtrekken van die 300 miljard, maar niemand zal staan te springen om zijn geld uit te lenen aan overgefinancierde huizenbezitters.

  3. Nico de Geit schreef op : 3

    Als niet meer dan 90% van de executiewaarde gefinancierd zou worden was er niet veel aan de hand. Beter nog: 70%. Voor de bovenste 20% zou een opslag kunnen gelden vanwege het extra risico.

    Maar in Nederland was tot voor kort 120% heel normaal, en nu wordt nog 106% uitgeleend, van de vraagprijs!!!

  4. reiny schreef op : 5

    Vraag; Er staan 45.000 woningen te koop waarvan de eigenaren hun verplichting niet na kunnen komen. Nu is een van de grootste oorzaken de 32000 echtscheidingen, en de andere door baan verlies. Is dat een juiste veronderstelling??
    Als dat zo is dan draait de maatschappij dus op voor alle schade veroorzaakt door echtscheidingen, incl de opvang van kinderen.

    Nico de Geit [6] reageerde op deze reactie.

  5. Nico de Geit schreef op : 6

    @reiny [5]:

    Als het slecht gaat gaan mensen vaak uit elkaar. En het is inderdaad zo dat de staat aan alle kanten borg staat voor rente en aflossing van de hypotheekschuld.

    Probeer maar eens een paar ton te lenen, niet voor onroerend goed, maar voor aandelen of edelmetaal. En dan een krediet van 120%. Dat kan alleen in de Nederlandse huizenmarkt.

    De oorzaak: de staat staat garant voor zowel rente en aflossing als voor de banken, want ook die worden gered als ze omvallen.

  6. Nico de Geit schreef op : 7

    ‘We hebben het met zijn allen gedaan, dus moeten we ook met zijn allen de rotzooi opruimen’

    Dat hoor je nogal eens. Toen anderen de waarde van hun huis zagen stijgen woonde ik in een huurhuis van de woningbouw omdat ik niets anders kon vinden. Beleggen in een Nederlands woonhuis leek mij niet zo’n beste investering.

    De uiteindelijke prijsval liet veel langer op zich wachten dan ik had verwacht. Ik had gedacht twee jaar na de beursval van 2000, maar dat gebeurde niet. (vanwege een kunstmatig laag gehouden rente)

    En nu gaat het echt gebeuren en volgens mij is de bodem heel ver weg. In veel delen van het land wil ik niet eens meer wonen na vervelende ervaringen.

    Reteip [20] reageerde op deze reactie.

  7. Rien schreef op : 8

    Over de toekomst er van heb ik al vaker geblogd; uiteindelijk is het mijn voorspelling dat de huizenmarkt zal ophouden te bestaan. Het zal overgaan in een incidenteele markt: zowel de vraag als het aanbod drogen volledig op. Een transactie vindt dan alleen nog plaats als een koper en verkoper elkaar “toevallig” treffen en het over een prijs eens kunnen worden. Daarbij hangt de prijs dan volledig af van de individuele situaties van koper en verkoper en niet van de “waarde” van het huis. I.e. de marktprijs zal verdwijnen.

  8. dirk schreef op : 10

    Het zal hier gaan zoals het in Spanje al is vergaan: de huizenmarkt gaat instorten. In Spanje is in een luttel aantal jaren de prijs van die vakantiewoningen gehalveerd. Voor minder dan 100,000 euro heb je een leuk apartement. Dat gaat hier dus ook gebeuren. Nederland is oud en vergrijsd; ‘vergeten’ kinderen te maken dus is er niemand om de woning over te nemen. Alleen bij een halvering van de woningprijs zal het verloop weer de oude omvang benaderen. De markt ligt nu stil omdat men op betere tijden hoopt, maar die komt niet. Over niet al te lange tijd gaan brede lagen van de bevolking dat inzien en zal er een sterk prijserosie inzetten. Voor 2020 zal de gem. huizenprijs minstens gehalveerd zijn.

    [WORDPRESS HASHCASH] The poster sent us ‘0 which is not a hashcash value.

  9. Nico de Geit schreef op : 11

    @Nico de Geit [4]:

    Off topic:
    WW3 weer een stap dichterbij:
    EU-Olie embargo tegen Iran

    Laatste bericht: Iran sluit Straat van Hormuz (waar een belangrijk deel van alle alle doorheen vloeit

  10. Troy Ounce schreef op : 13

    Helemaal eens met deze libertarische oplossing, heer Spits.

    Maar de laatste 50 jaar zijn bevolkingen wereldwijn zo afhankelijk geworden van overheden dat de “kee-jerk” reactie voor de bevolking zal zijn om de oplossing bij de overheid te zoeken. Ook politici zullen zich geroepen voelen om de zaak “op te lossen”.

    Van uw oplossing zal nmm alleen sprake kunnen zijn indien de crisis heel diep en uitgerekt gaat worden, invaliden en bejaarden de straat op gaan, er hyperinflatie zit aan te komen en het vertrouwen in de politiek zero is.

    Tot die tijd….

    Nico de Geit [14] reageerde op deze reactie.

  11. Nico de Geit schreef op : 14

    @Troy Ounce [13]:
    ‘Helemaal eens met deze libertarische oplossing, heer Spits’
    De oplossing heeft niet zoveel met libertarisme te maken maar met marktwerking. Banken zijn bedrijven die failliet zouden moeten kunnen gaan. Maar, omdat de overheid van alles heeft gegarandeerd is de overheid de klos als de banken omvallen. Daarom schiet de overheid de banken te hulp.

    De overheid had zich nooit garant moeten stellen voor bedrijven, waaronder banken. Als banken geld uitlenen is dat hun verantwoordelijkheid.

    120% van de vraagprijs financieren is een beetje te veel van het goede. 70% van de executiewaarde lijkt me redelijk, heeft iemand meer nodig dan betaalt hij over het meerdere een forse risicovergoeding, als het überhaupt te financieren is.
    Troy Ounce [16] reageerde op deze reactie.

  12. Nico de Geit schreef op : 15

    Off topic:

    WW3 weer een stap dichterbij:

    EU-Olie embargo tegen Iran – gevolg: Iran sluit Straat van Hormuz waar 20% van ’s werelds olie doorheen vloeit

    Update:
    Tegoeden van Iran zojuist bevroren, Max Keiser heeft het over een ‘currency war’

    maxkeiser.commaxkeiser.com)

  13. Nico de Geit schreef op : 17

    @Troy Ounce [16]:

    Waarom het etiket ‘libertarisme’ gebruiken als je het ook gewoon ‘marktwerking’ kunt noemen?

    Soms lijken libertariërs leden van een enge sekte terwijl de doelen eigenlijk zo eenvoudig zijn: marktwerking en minder overheid.

    Helaas zijn veel mensen nog te stom om te begrijpen wat marktwerking precies is. Ze willen graag alles reguleren omdat ze bang zijn dat de markt niet zal voorzien in de behoefte.

  14. reiny schreef op : 18

    Men heeft het dan vaak over 120% hypotheek, maar dat is mij nog nooit gelukt, terwijl ik al meer dan 50 jaar te maken heb met onroerend goed. Het gelukt je alleen met valse taxaties !!!

    Waarschijnlijk doordat ik altijd zelfstandig ondernemer ben geweest was ik al blij met 90 % hypotheek.

  15. Knowtoomuch schreef op : 19

    Huizen & kantoorpanden gaan door het putje vanaf nu

  16. Reteip schreef op : 20

    @Nico de Geit [7]:
    Dat kan zo zijn, maar vergeet niet dat 10 jaar huren ook niet goedkoop is. Iemand die 3-4 jaar geleden een huis heeft gekocht was onderhand al tienduizenden euros kwijt geweest aan huur, dit was diegene ondertussen nog niet geweest aan prijsdaling. Ondertussen heeft die al wel wat hypotheek afgelost. Zolang die in staat zijn om die hypotheek af te betalen staan ze er, ondanks een berg verlies, beter voor.
    En iemand die 10 jaar geleden heeft gekocht, die heeft zeker beter geboerd dan u, inclusief de prijsdaling die nog komt. Die heeft namelijk een huis op naam, mogelijk een heel eind afbetaald, en u?

    Daarnaast: de beste oplossing voor een stabiele huizenmarkt is volledige terugtrekken vd overheid. Geen onroerend goed belasting, geen huurwaardeforfait, geen huursubsidie, geen sociale woningbouw, geen hypotheekrente aftrek, geen overdrachtsbelasting.
    Acuut beginnen met afbouwen. Over een aantal jaar (10, 20?) zijn de prijzen gehalveerd en zo stabiel als de neten, los van enig collateral damage van mensen die nu een huis zouden kopen. Daarom moet het ook uitgesmeerd worden om schokken te voorkomen.
    Troy Ounce [21] reageerde op deze reactie.
    Nico de Geit [23] reageerde op deze reactie.
    reiny [27] reageerde op deze reactie.

  17. Troy Ounce schreef op : 21

    @Reteip [20]:
    De laatste alinea doet me denken aan een stuk uit Atlas Shrugged van Ayn Rand:
    Galt: “You want me to be Economic Dictator?”
    Mr. Thompson: “Yes!”
    “And you’ll obey any order I give?”
    “Implicitly!”
    “Then start by abolishing all income taxes.”
    “Oh no!” screamed Mr. Thompson, leaping to his feet. “We couldn’t do that . . . How would we pay government employees?”
    “Fire your government employees.”
    “Oh, no!”

  18. Robert schreef op : 22

    @Jeroen [9]: Klik even op de naam van Albert Spits, dan staan deel 1 en 2 in zijn artikel lijst. Een link onderaan het artikel is wellicht handiger.

  19. Nico de Geit schreef op : 23

    @Reteip [20]:

    ‘vergeet niet dat 10 jaar huren ook niet goedkoop is’

    Toen ik het huis waar ik nu woon in 2009 van een pensioenfonds huurde deden vergelijkbare woningen ruim 4 ton. Nu doen ze nog 3 ton. De kosten koper over 4 ton zijn ongeveer 40K.

    Ik betaal 950 euro huur per maand.

    Daar komt bij dat de bank mij wel een hypotheek wilde verstrekken mits ik mij ook bij hen verzekerde voor arbeidsongeschiktheid etc. voor 600,00 per maand.

    Ik heb alles op een rijtje gezet en ik zou wel gek zijn hier weg te gaan. Er worden dalingen van 5% verwacht voor de komende jaren. Tel daar de inflatie en het gemiste rendement bij op en tel uit je verlies.

    reiny [28] reageerde op deze reactie.

  20. Nico de Geit schreef op : 24

    Vergeet de onderhoudskosten niet van een eigen woning. Er moest een grote boom uit de tuin gehaald worden, de schoorsteenveger, de schilder en de cv-man zijn inclusief.

  21. Nico de Geit schreef op : 25

    Een woning financieren met een hypotheek is beleggen met geleend geld. Het huis is de belegging, de hypotheek de lening.

    Is er sprake van een top-hypotheek dan is de hefboomwerking wel heel erg groot. Leuk als prijzen stijgen, maar als ze dalen zijn velen snel door hun eigen vermogen heen.

    1/8 van de Nederlandse huizenbezitters staat reeds onder water.

  22. Sander schreef op : 26

    Iets veel zwaarwegenders bijft onbesproken m.i.

    50-75 Jaar terug was de bromfiets een compleet nieuw product. De telefoon, elektrisch licht, de wasmachine, de ijskast en de radio. Maar ook de auto en ‘het eigen huis’.

    Nieuwe producten bestaan niet meer, al decennia niet. Slechts innovaties en modificaties.

    Spijtig voor ‘het kapitalisme’, denk ik dat er onderliggend een mentaliteitsverandering gaande is onder grote groepen wereldconsumenten.

    Men heeft al eens een TV gehad, een telefoon en een huis. De ‘kick’ van ‘het bezit’ is er een beetje af.

    Grote groepen consumenten (mede door schade en schande wijs geworden) prefereren vandaag juist een kortere werkweek, uiteraard tegen minder loon. Dat ze daardoor geen huis kunnen kopen? Prima, wel zo relaxed!

    Dat ‘overheden’ daardoor in problemen komen lijkt me vanzelfsprekend maar onvermijdelijk.

    Hoor de AFM en de banken maar eens piepen en kraken. Mensen moeten(!) huizen kopen. Moeten! Maar als ‘de mensen’ nu gewoonweg eens niet meer willen?

    Tja, geen politicus die dat ooit had kunnen bedenken…

    Reteip [29] reageerde op deze reactie.

  23. reiny schreef op : 27

    @Reteip [20]: huren is zeker niet goedkoop, en als je geen huursubsidie zou krijgen is het onbetaalbaar voor de meeste mensen. Het is allemaal vertekend en ziek !!

  24. reiny schreef op : 28

    @Nico de Geit [23]: Toen wij ons huis kochten in 1994 was de waarde 245.000 gulden !!
    Nu worden ze verkocht voor 225.000 EURO. ( begin vorig jaar nog 245.000 Euro)
    Dus maakt een daling van 40 % mij niet veel uit, en de prijs gaat binnen tien jaar wel weer omhoog doordat er te weinig gebouw gaat worden en als er een tekort is gaan de prijzen gegarandeerd omhoog. Ook nieuwbouw zal niet goedkoper worden !!

    Philosoof G&R Eigenwijs [30] reageerde op deze reactie.

  25. Reteip schreef op : 29

    @Sander [26]: Nieuwe producten bestaan niet meer, al decennia niet. Slechts innovaties en modificaties.

    Het enige nieuwe onderhand is het internet, verder idd modificaties of uitbreidingen (internet op je mobiel). Maar dat krijg je als men zoveel van hun eigen arbeid in moet leveren bij de overheid. De drang om voor jezelf te verdienen verdwijnt. Laat staan dat je iets compleet nieuws uit gaat vinden, je eigen geld investeert/riskeert en een overheid die 0,0 heeft bijgedragen er vervolgens met de winst vandoor gaat.

    Als het om winst gaat staat de overheid vooraan, maak je verlies mag je het zelf incasseren. Behalve als je in de bankwereld zit!

    Tijd om met zn allen John Galt te gaan 😉

  26. Philosoof G&R Eigenwijs schreef op : 30

    @reiny [28]:
    Bedenk dat over een klein poosje de babyboemers het loodje leggen al deze huizen dan leeg komen, weg prijsstijging.