zaterdag, 5 januari 2013
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Ingezonden: De vrije huizenmarkt in Nederland, de woningbouwcorporaties

Dit is een ingezonden bijdrage bedoeld ter discussie. Vrijspreker.nl
staat niet per se achter de meningen die erin verkondigd worden.

zuidIn Nederland is al jaren het adagium dat iedereen een dak boven zijn hoofd moet hebben. Uitstekend streven waar iedereen zich waarschijnlijk bij aan kan sluiten. Nu komt natuurlijk de hamvraag, is deze verschaffing van onderdak nu beter af bij een centraal geregelde overheid of kan dit prima op particulier initiatief.

Even kort de stand van zaken op dit moment.

In Nederland kennen wij een woud van regelgeving op huisvestingsgebied. Beperken we ons tot alleen de woningen, dan blijft er nog een groot bos over. Er is invloed op alle gebieden van de markt, dit loopt van een door de overheid verplichte maximale huurprijs voor een groot deel van onze huurvoorraad, via welstandscommissies, tot beperkende maatregelen bij de financiering van de eigen woning.

Omdat de regelbrij te groot is voor 1 artikel, wil ik hier graag één van de meest prangende zaken bespreken, de woningbouwverenigingen of zo uw wilt woningbouwcorporaties.

De woningbouwvereniging is een instituut dat uitgevonden is in het midden van de 19e eeuw. De doelstelling was in den beginne het aanbieden van sociale woningen aan arbeidersgezinnen, om zo hun huisvesting op een hoger plan te brengen. Dit initiatief was een particulier initiatief van enkele Amsterdamse notabelen. Dit Amsterdamse voorbeeld werd in Nederland veel gevolgd.

Eind 19e eeuw werd er een onderzoek gedaan en bleek dat de situatie van sociale woningen slecht was. Er werden in dit onderzoek diverse adviezen gegeven, waaronder het advies dat de overheid garanties moest afgeven en eventueel leningen moest verstrekken. Als gevolg van dit rapport is in 1901 de Woningwet ontstaan.

zuid

De woningwet maakte het mogelijk dat de overheid steun kon verlenen aan deze verenigingen en dat gemeenten hun eigen woningbedrijf konden oprichten. Op deze manier ging de overheid zich dus rechtstreeks bemoeien met de vrije woningmarkt en werd hiermee een concurrent van de overige spelers op deze markt.

Uiteraard waren er voorwaarden verbonden aan de overheidssteun, echter deze voorwaarden belemmerden niet dat het totale bezit van de woningbouwverenigingen tot 2001 groeide tot ruim 2 miljoen eenheden. Voor uw beeldvorming, de totale woningvoorraad in Nederland bedroeg in 2001 ca. 6,5 miljoen woningen, de door de overheid gesteunde verenigingen namen dus ca. 30 voor hun rekening.

Nieuwe regelgeving van eind vorige eeuw en begin deze eeuw heeft er toe geleidt dat woningbouwcorporaties verzelfstandigd zijn. Maar nu komt de vraag, in hoe verre zijn zij dan verzelfstandigd en opereren zij als normale marktpartij. Als zelfstandig bedrijf dien je een eigen financiering te regelen. De corporaties konden na de verzelfstandiging geld lenen op de vrije markt, net als iedere andere marktpartij. Echter de leningen die de verenigingen aangingen werden casu quo worden gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Dit fonds garandeert de leningen van haar leden aan de financierende instellingen, hierdoor krijgen zij een lagere rente omdat het risico voor de financier verwaarloosbaar is. Uiteraard dient de lening benut te worden voor sociaal en maatschappelijk onroerend goed. Het waarborgfonds wordt overigens weer voor 50% gegarandeerd door de rijksoverheid en voor 50% door de gemeenten. Dat deze financieringsmethodiek concurrentievervalsend werkt moge duidelijk zijn. Ondanks dat de financieringen gebruikt dienen te worden voor sociaal en maatschappelijk vastgoed, De vrije huizenmarkt in Nederland, de woningbouwcorporatieshebben de affaires van de afgelopen maanden bewezen dat de corporaties hun overige middelen vaak anders aanwenden dan voor hun doelstelling, met alle gevolgen van dien.

Bijkomend risico is dat u en ik als belastingbetalers van Nederland in totaal garant staan voor ca. 86 miljard euro aan verstrekte leningen aan deze corporaties onder dit regiem.

Als klap op de vuurpijl zijn de banken die de meeste financieringen verstrekken aan de corporaties de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank. Twee banken die geen echte marktpartij zijn en veelal onder de prijsstelling van marktpartijen kunnen duiken.

Zoals bovenstaande aangeeft is de invloed van de overheid op minimaal 30% van de woningmarkt enorm. Deze invloed heeft ondermeer tot gevolg dat marktpartijen die woningen zouden willen ontwikkelen geen eerlijke concurrentie ondervinden van de markt. Een veel gehoorde klacht is echter dat “de markt” geen sociale woningen zou willen ontwikkelen, omdat dit niet rendabel zou zijn. In dit kader wil ik echter wijzen op het woningwaarderingsstelsel, dit is een systeem waarbij een woning een bepaald aantal punten krijgt en op basis hiervan wordt de maximale huurprijs door overheid vastgesteld. Het gevolg van dit stelsel is, dat een woning niet rendabel te maken is omdat er geen vrije markt van huurprijzen is. Indien een woning dus gefinancierd moet worden op marktconforme voorwaarden is er geen rendement voor “de markt” te maken.

Dat de overheid voornemens is om haar invloed op de markt van huurwoningen te vergroten blijkt wel uit het plan dat voornoemd woningwaarderingsstelsel wordt vervangen door een stelsel waarbij de maximale jaarhuur gelijk dient te zijn aan 4,5% van de WOZwaarde. Hierdoor wordt het investeren in (sociale) woningbouw voor iedere marktpartij onaantrekkelijk gemaakt, want de overheid bepaald de waarde middels de WOZ en het rendement middels de maximale jaarhuur en met de huidige rentetarieven op financieringen voor dit soort portefeuilles voor marktpartijen geeft over het algemeen een negatief rendement te zien.

Alsmede de klacht dat de onderkant van de maatschappij geen woningen meer zouden kunnen huren gaat niet op. De corporaties hebben de afgelopen veel sociale woningen gesloopt en vervangen door duurdere woningen. Dit heeft tot op heden niet geleidt tot zware problemen voor deze doelgroep. Verder zal een markt waar geen overheidsinvloed meer is zichzelf aanpassen aan de omstandigheden, indien de woningbouwverenigingen daadwerkelijk zouden worden verzelfstandigd, hetgeen inhoudt dat het volledige bezit wordt verkocht aan de markt en de schulden worden afgelost, dan zou er een eigen vermogen van ca. € 30 miljard euro vrijvallen. Hierbij dient aangetekend te worden dat de meeste corporaties hun eigen bezit erg conservatief waarderen, dus de kans dat dit uiteindelijk hoger wordt is groot. Om dit inzichtelijk te maken, de gemiddelde waarde van een woning bij een corporatie is ca. € 43.000,-, tegenover een WOZ-waarde van deze woning van ca. € 155.000,-.

Met deze € 30 miljard is het huidige financieringsprobleem van onze overheid opgelost en tevens is er een risico van ca. € 86 miljard aan garantstellingen van de overheidsbalans verdwenen.

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

ingezonden door Wercundia

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Algemeen, Ingezonden
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. Primitieveling schreef op : 1

    Ik denk dat woningbouwverenigingen het beste af zouden zijn als er kleine brokjes van gemaakt worden. Als een flat 100 woningen heeft, dan beslissen de gezamenlijke 100 hoofdhuurders van die flat wat er gaat gebeuren. Dan beslist iedereen min of meer voor zichzelf, of is het in ieder geval nog te overzien.

    Op die manier het hele huurstelsel opzetten en een hoop gezeur is voorbij.

    Erik Vermeulen [2] reageerde op deze reactie.
    Meneer Storm [6] reageerde op deze reactie.

  2. Igor schreef op : 3

    Krijg sterk het idee dat de schrijver het normaal en wenselijk vindt dat dat een woning minimaal een 100.000 euri moet kosten, een 30 jaar oude blokkendoos waarderen op 43.000….stel je voor zeg dan zouden normale mensen gewoon kunnen werken en dan pats cash een (oud) huis kopen van spaargeld….

    Maar goed roverheid en woningcorpo’s zijn natuurlijk zwaar kut, maar ik kan me niet aan het idee onttrekken dat de situatie zoals de schrijver het graag zou zijn ook niet optimaal is.

    Meneer Storm [7] reageerde op deze reactie.

  3. Hub Jongen schreef op : 4
    Hub Jongen

    “Met deze € 30 miljard is het huidige financieringsprobleem van onze overheid opgelost en tevens is er een risico van ca. € 86 miljard aan garantstellingen van de overheidsbalans verdwenen. ”

    Waarom gebeurt dit dan niet onmiddellijk??

  4. Meneer Storm schreef op : 6

    @Primitieveling [1]: Bestemd voor alle huurders van Nederland:
    www.amsterdampost.nl
    Ook in 2013 onthouden: betaalbare huurwoningen zijn slechts één jaar betaalbaar, daarna worden ze duurder, economische crisis of niet!

  5. Alex schreef op : 9

    Kan iemand(auteur) dit stuk doorsturen naar eoa krant? Lijkt me een heel goed punt om een discussie over op te starten.

  6. Meneer Storm schreef op : 10

    @Igor [8]: Info was bedoeld TER INFORMATIE, Igor, meer niet. Je wekt de indruk dat ik het in die krant heb gezet en da’s gelukkig niet het geval.
    Iedereen die geen trek heeft in info hoe de mentaliteit van VERHUURDERS aan te pakken, zoekt ’t verder maar uit.

  7. Sniper schreef op : 11

    Stel je bent chronisch ziek (waar je nooit om hebt gevraagd) en kunt daardoor maar part-time werken en zelfs met aanvulling van een arbeidsongeschiktheidsuitkering nog steeds een maandinkomen onder het minimumloon hebt.

    Dan heb je ook nog een auto nodig (om naar je werk te gaan, boodschappen te doen enz.). Alternatieven zijn er niet omdat fietsen naar het werk fysiek te zwaar is en het OV te veel stress geeft en te belastend (nog een stuk lopen, vertraging enz.). Kost ook een hoop geld zo’n auto.

    Dan lukt het je gewoon niet om een huur op te brengen van maximaal 350-400 Euro.

    Ik ben voorstander van de vrije markt maar ik vraag me af in hoeverre deze kan zorgen voor betaalbare woningen voor mensen in een dergelijke situatie.
    Dat kan eigenlijk alleen als er heel veel betaalbare woningen worden bijgebouwd zodat de prijs daalt. En wie zegt dat die dan gebouwd gaan worden?
    Als je alles vrij zou geven gaan bouwbedrijven dan niet alleen nog maar dure woningen bouwen omdat die meer opbrengen?