donderdag, 11 juli 2013
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Huizenprijzen, historische crashes en vooruitzicht

Herengracht446-AmsterdamWie herinnert zich de huizenprijscrash van 1632 tot 1635 waarin de waarde van de huizen halveerde? Wie herinnert zich de crash tijdens het rampjaar van de derde Engelse oorlog 1672-4 waarin de huizenprijzen meer dan halveerden? (minus 60 procent). De crashes rond 1740 en 1790? (rond de 40 procent daling, Napoleon sloot de haven van Amsterdam af). De jaren 30 en de begin jaren 80 huizencrisis mogen bekend zijn (correctie van min 40 en min 50 procent).

Een professor (Eichholtz) heeft het allemaal netjes op een rijtje gezet. De verkoopprijzen van huizen aan de Amsterdamse Herengracht sinds 1650. Door de eeuwen heen consistent een betere buurt waarvan de prijzen dus een betrouwbare indicator dienen te zijn van het hogere vastgoed segment. Alhier en alhier een grafische weergave van het verloop van de huizenprijzen. Alhier commentaar.

Wat opvalt is dat de correcties soms best wel heftig zijn. Halveringen van de huizenprijzen hebben zich voorgedaan. Ook in tijdperken zonder hypotheekrente aftrek en fractioneel reserve bankieren.

Dat de huizen prijzen in het verleden soms zijn gehalveerd wil niet zeggen dat dit nu ook dient te gebeuren. Daarnaast is het referentiekader een huis aan een gracht van 2,6 miljoen en dus niet echt de doorzon woning van Mustafa en Ingrid.

De huizenmarkt is totaal verpest door overheidsingrijpen. Er zijn prijsopdrijvende factoren en prijsdrukkende factoren. Denk aan hypotheekrente aftrek, ruimtelijke ordening nota’s, bestemmingsplannen, bouwrestricties, gebruiksrestricties van bestaande panden, gesubsidieerde huursector met huurtoeslagen, geringe beschikbaarheid van koopwoningen in Amsterdam door politiek van sociale woningbouw, huurdersbescherming, overdrachtsbelasting, puntensystemen voor huurprijzen, etcetera. De prijzen zijn dus politiek vastgesteld (huren) of in hoge mate beïnvloed door de politiek.

De waarde van een huis hoort te zijn de echte marktwaarde. Deze wordt vooral door demografische en economische factoren beïnvloed. Zolang er geen licht aan het einde van de economische tunnel is zullen de prijzen niet stijgen, en aangezien de hoeveelheid Nederlanders niet echt stijgt zal er nauwelijks een prijsopdrijvend effect zijn. Als de gemeente Amsterdam en de woningbouw corporaties besluiten tot het massaal verkopen van de sociale woningvoorraad dan zal dit wel een prijsdrukkend effect hebben (niet echt voor de Herengracht panden overigens). Als de bevolking doorkrijgt dat bejaarden straks hun huis moeten opeten en er grote belemmeringen worden opgeworpen om het huis aan kinderen over te dragen zal de markt imploderen. Als er haircuts komen op vermogen (eigenlijk onvermijdelijk) dan zullen de prijzen imploderen.

De overheden hebben de afgelopen 3 decennia de welvaartsstijging door technologische verbeteringen en wereldhandel grotendeels opgesoupeerd. Dit proces heeft de economie uitgehold. Door bubbles leek het of er geen problemen waren en ook nu nog wordt ons het sprookje voorgehouden dat als we maar meer uitgeven de economie duurzaam gered wordt. Of dat we met zijn allen rijker worden als de geldhoeveelheid stijgt. De dieperliggende oorzaak van deze huizencrisis is de economische crisis veroorzaakt door de geldhonger van de staat. Verergerd door het fractioneel reserve bankieren. De overheid bezuinigt nog steeds niet en geeft ieder jaar meer uit dan er binnen komt, al decennia lang. Gekoppeld aan de verzorgingsstaat en de vergrijzing geeft dat geen positieve vooruitzichten op het herstel van de huizenprijzen. Er zullen hoogstwaarschijnlijk haircuts komen en door het fictieve rendement van 12 procent van het vermogen voor mensen in een verpleeginrichting is er thans wederom sprake van het opeten van je vermogen. (nota bene de meest kwetsbare groep in de samenleving die hier door de staat wordt uitgekleed). Dit proces zal worden uitgebreid naar grotere groepen in de samenleving. Als dat duidelijk wordt zal niemand zijn hypotheek willen aflossen en zal men veel liever gaan huren. Wederom een politieke beslissing die de huizenprijzen geen goed zal doen.

Herengracht446-Amsterdam

Credits foto: Taks

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Algemeen
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. Paul schreef op : 1

    Mooi artikel. De meeste van genoemde crises in de huizenprijzen herinner ik me inderdaad niet ;-), wel die van 1980 nog.

    Het geschetste beeld is in lijn met wat Albert Spits zegt in de interviews met Daan de Wit, op DeepJournal.com: www.deepjournal.com.

  2. Naam * schreef op : 4

    Eigenlijk was een foto van het pand (hoofdkantoor) van de PVDA aan de Herengracht, nabij Brouwersgracht, meer op z’n plaats gewest. Ik zie die praatjesmaker van een Spekman (de nieuwe partij-führer) nog wel eens voor de deur staan roken daar.

    Hij zou het pand ooit omruilen voor een kantoor in het altijd gezellige 020-Gaza, maar dat zie ik niet gebeuren. Of wil men zo veel geld voor het grachtenpand hebben dat het onverkoopbaar is en men toch lekker niet tussen de eigen achterban hoeft te zitten?

  3. Vrijdag schreef op : 5

    Geef de overheid maar weer de schuld. Als je je bril opzet dan zie je dat de schommelingen vooral worden veroorzaakt door internationale politieke ontwikkelingen: oorlogen met Engelsen, Napoleon, WO1, WO2, oliecrisis, Lehmancrash.

    ratio [7] reageerde op deze reactie.

  4. marnix schreef op : 6
    Marnix

    @vrijdag: internationala politieke ontwikkelingen kunnen een crisis triggeren, maar deze crisis kan alleen ontstaat wanneer een economie fundamenteel instabiel is, zoals (in het artikel vele malen aangehaald) de scheve verhouding tussen inkomen en hypotheekschuld. En in het grotere plaatje, de verhouding van de totale schuld (overheid, bedrijfsleven, consumenten) ten opzichte van het bruto binnenlands product.

    Er is een zeepbel gecreëerd, en schuld moet worden afgeschreven, kapitaalgoederen zoals huizen moeten opnieuw worden gewaardeerd, alsmede van hand verwisselen nadat vele noodzakelijke faillissenten zijn afgewikkeld.

  5. ratio schreef op : 7
    Ratio

    @Vrijdag [5]: Je stelt: Geef de overheid maar weer de schuld. Als je je bril opzet dan zie je dat de schommelingen vooral worden veroorzaakt door internationale politieke ontwikkelingen: oorlogen met Engelsen, Napoleon, WO1, WO2

    vraagje, die oorlogen, is dat niet iets tussen overheden????

    Vrijdag [8] reageerde op deze reactie.

  6. Vrijdag schreef op : 8

    @ratio [7]: we hadden het over beschuldigingen dat de NL overheid verantwoordelijk was voor een prijs van een woning aan de Herengracht. Maar de NL overheid kun je niet verantwoordelijk maken voor Napoleon, WO1, WO2, de oliecrisis of de Lehman crash. Of het feit dat we zulke oorlogszuchtige buren als de Britten hebben.

    ratio [9] reageerde op deze reactie.
    MMAP [10] reageerde op deze reactie.

  7. ratio schreef op : 9
    Ratio

    @Vrijdag [8]: Welke overheid schuldig is, is verder niet aan de orde. Vast staat dat de meeste crashes door oorlogen en dus door overheden kwamen.

    De Lehman crash is inderdaad niet de schuld van de NL overheid maar de bubble economie daarvoor is wel een gevolg van centrale banken en overheden.

    MMAP [10] reageerde op deze reactie.

  8. MMAP schreef op : 10
    Nominator

    @ratio [9]: Precies. Als ik ruzie krijg met een Syriër, komt daar geen oorlog van. Als de NL roverheid ruzie maakt met de Syrische roverheid wel. Of nóg erger, als de Amerikaanse roverheid ergens ruzie maakt met een land, hebben wij daar opeens ook ruzie mee.

    Dus @Vrijdag [8]: burgers beginnen geen oorlogen, maar roverheden. Dat is toch niet zo moeilijk te begrijpen?