zaterdag, 18 april 2015
Doorsturen Doorsturen   Printen Printen

Het grond-industrieel complex

KaartenhuisGale Boetticher: Algemeen bekend is het bestaan van een militair-industrieel complex in de Verenigde Staten. Jaarlijks gaat er in dat land bijna duizend miljard euro naar de veiligheidsdiensten en het leger. Nergens voor nodig, maar de wapenfabrikanten verdienen er goud geld aan. Minder bekend is dat Nederland een vergelijkbaar systeem van corporatisme en zelfverrijking heeft: het grond-industrieel complex.

Heeft u zich ooit afgevraagd waarom de Nederlandse huizen zo klein zijn in  vergelijking met het buitenland? Wie bijvoorbeeld eens door Vlaanderen rijdt zal zien dat de mensen daar over het algemeen vaker een vrijstaand huis hebben en de tuinen zijn er ook een stuk ruimer. Hetzelfde geldt voor onze oosterburen. Nederland lijkt kampioen krappe rijtjeshuizen te zijn, ondanks dat we één van de hoogste inkomens hebben.

Dat we bijna als sardientjes in blik leven is – niet verrassend – het gevolg van slecht overheidsbeleid. Door ruimtelijke ordening hebben de provincies en gemeentes ervoor gezorgd dat maar op een heel klein stuk van het land huizen gebouwd mogen worden. De rest van de grond is bijvoorbeeld aangewezen als landbouwgrond of natuurgebied.

Iedereen die weleens eens lesje economie heeft gevolgd weet dat veel vraag en een heel klein aanbod tot erg hoge prijzen leidt. Doordat de hoeveelheid land waarop gebouwd mag worden artificieel klein wordt gehouden horen de Nederlandse grondprijzen tot de hoogste ter wereld. Dit zorgt ervoor dat als iemand een vrijstaand huis wil bouwen hij vaak meer kwijt is aan de grond dan aan de bouw zelf.

Het is een mythe dat die hoge grondprijzen zijn ontstaan doordat wij in zo’n dichtbevolkt land wonen. Wie een tochtje maakt door de polder ziet dat er gigantische stukken onbewoond land zijn, zelfs in de Randstad. Bovendien zijn Vlaanderen en grote delen van Duitsland vrijwel net zo ‘vol’.

Dat de grondprijzen voor huizenbouwers niet zo hoog hoeven te zijn blijkt ook wel uit het feit dat landbouwgrond juist zeer goedkoop is. Zelfs in de Randstad kost een vierkante meter akker vaak niet meer dan 6 euro. Bouwgrond daarentegen kost soms wel het honderdvoudige. Prijzen van 400 tot 600 euro per vierkante meter zijn daar eerder regel dan uitzondering. En dat terwijl het vaak precies dezelfde grond is, alleen het bestemmingsplan is anders.

Als de overheid zou stoppen met voor iedereen te bepalen wat zij met hun grond mogen doen dan zouden de prijzen voor bouwgrond gigantisch dalen. Als er op landbouwgrond bijvoorbeeld gewoon gebouwd mag worden, dan komt een vrijstaand huis met grote tuin binnen handbereik voor mensen met een modaal salaris. Een villa laten bouwen kost vaak niet meer dan twee ton. In combinatie met lage grondprijzen komen de totale kosten dan op een vergelijkbaar niveau met die van een krap rijtjeshuis nu.

Waarom stopt de overheid dan niet met haar onzinnige grondpolitiek? Het antwoord is simpel: gemeentes en corporatisten hebben enorme winsten gemaakt door dit systeem. Zo schreef dagblad Trouw in 2005 het volgende:

‘Op de kleurenkaart van een bestemmingsplan is alles waar huizen staan of mogen staan rood, de weilanden en plantsoenen zijn groen en het water is blauw. Verschiet een gebied van kleur dan is er meestal geld te verdienen: grond met een woonbestemming is gemiddeld zeker twintig keer zoveel waard als grond met een agrarische functie. Grondspeculanten en projectontwikkelaars loeren op terreinen met een woonbestemming. Daar kunnen zij hun plannen realiseren.

En nog veel interessanter is landbouwgrond waar mogelijk gebouwd gaat worden, projectontwikkelaars noemen dat gebieden met ”een rode waas”. Zodra de bestemming hiervan verandert in wonen of kantoren gaat de waarde tientallen keren over de kop en rinkelt de kassa.

In de economie van de ruimtelijke ordening is grondbezit cruciaal. Wie eigenaar is van de grond heeft de meeste macht. Zeker in Nederland, waar ruimte een schaars goed is. Maar gemeenten en provincies maken plannen voor nieuwe wijken. Ze zijn tot elkaar veroordeeld en proberen samen een nieuwe buurt te bouwen en ook geld te verdienen.

Sinds het begin van de bouw van Vinex-wijken, tien jaar geleden, zijn er honderden miljoenen verdiend door speculanten, aannemers, projectontwikkelaars en gemeentelijke grondbedrijven. Wie welk deel van de buit kreeg, is lastig te achterhalen. Bedrijven laten zich namelijk niet in de kaart kijken en ook de boeken van gemeenten, als ze al compleet zijn, blijven dicht.’

Inmiddels heeft deze speculatie zich tegen haar bedenkers gekeerd. Door het barsten van de financiële bubbel hebben gemeentes en speculanten inmiddeld miljarden euro’s verloren op hun investeringen in bouwgrond. Het zou dan ook een mooi moment zijn voor Nederlandse burgers om de overheid te pushen om te stoppen met haar corporatistische ruimtelijke ordening. Toch gebeurt dat niet.

Veel Nederlanders hebben zelf namelijk veel geld verdiend als gevolg van het bestaan van dit ‘grond-industrieel complex. Sinds de jaren negentig zijn door een combinatie van goedkoop krediet, een groeiende bevolking en deze grondpolitiek de huizenprijzen meer dan verdubbeld. Een aanzienlijk deel van de bevolking voelt zich daardoor een stuk rijker.

Er is echter een belangrijke keerzijde. Gelijktijdig met de stijging van de huizenprijzen is de Nederlandse schuldenberg gigantisch gestegen. Mensen moeten zich tegenwoordig diep in de schulden steken om een huis te kunnen kopen. Starters op de woningmarkt lijken haast geen andere keuze meer te hebben dan naar een huurhuis te verkassen.

Naast financieel gewin (en vooral ook veel verlies) voor gemeentes en projectontwikkelaars heeft de Nederlandse grondpolitiek dus ook de wat oudere generaties – zij die begin jaren negentig of eerder een huis hebben gekocht – een stuk rijker gemaakt. Voor de toekomst van ons land is het echter rampzalig. De jeugd is vaak amper nog in staat om de droom van huisje-boompje-beestje te verwezenlijken. En zij die het nog wel kunnen moeten zich daarvoor diep in de schulden steken. Een zware last voor de Nederlandse economie.

Als we echt weer een toekomst van economische voorspoed willen dan zullen we moeten beginnen met het verminderen van onze schuld. Wat betreft private schuld staat Nederland bovenaan in iedere ranglijst, en dat kan niet eeuwig goed blijven gaan. De hoge huizenprijzen zijn daarvoor de belangrijkste oorzaak, en dus wordt het tijd om die flink omlaag te brengen.

Dat kan alleen als we Nederlanders zelf laten bepalen wat zij met hun grond mogen doen – en niet het verbond van gemeentes en projectontwikkelaars. Op de korte termijn zal dat een zure appel zijn voor huizenbezitters die zich al diep in de schulden hebben gestoken, maar als we willen ontsnappen aan de tirannie van het krappe rijtjeshuis én willen werken aan minder schulden dan is dat onvermijdelijk.

Gale Boetticher

 
Waardering: 
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars

Door , topic: Algemeen
Reacties op dit artikel kunnen gevolgd worden op de RSS 2.0 feed.
Reacties
  1. Ratio schreef op : 1
    Ratio

    Prima artikel! Als ik mag toevoegen, de grondpolitiek betekende ook dat decennia lang sociale woningbouw mogelijk was. De overwinsten op de vrije sector moesten de tekorten voor de sociale woningbouw opvangen. Als je dus een huis kocht in de vrije sector dan betaalde je niet alleen voor de grond, maar ook voor de grond van de sociale sector en een deel van de bouwkosten van de sociale sector. Nivellering vond derhalve ook met woningbouw plaats. Bij de nieuwe woonwijken was het steeds een politieke strijd hoeveel sociale sector gebouw zou moeten worden.

  2. Hijseenberg schreef op : 2

    Goed verhaal!

    Ik erger me al heel lang aan het feit dat mensen via RO wetgeving worden gedwongen om op een kluitje te leven in treurige flatjes – met alle sociale spanningen van dien – en tevens via belastingen worden gedwongen om keuterboeren te ondersteunen die anderhalve koe tig vierkante kilometer laten onder schijten. Wat dat betreft moet ik de bomen knuffelaars wel een pluim geven: qua marketing is de uitvinding van de term ‘ groene hart’ een geniale zet geweest. Wie kan er nu bezwaar hebben tegen ‘ groen’ en ‘hart’ , ook al slaan beide termen als een tang op een kistkalf qua geografische accuratesse.

  3. pcrs schreef op : 3

    Gemeente verdient veel aan grond verkoop. De plotselinge verandering van bestemming geeft ze de macht om Veel waarde te creëren en uit te delen.
    Ik begreep onlangs dat Hong Kong wel lage belastingen kent, maar veel geld binnenhaalt met grondwerk op. De huizen prijzen zijn er astronomisch.
    Hier zal het ook wel niet veranderen.

  4. Ron schreef op : 4

    een Nederlands gedrocht van de vorige eeuw: premie A, B, C en D woningen
    nl.wikipedia.org