Studenten betalen te veel!

Eind vorige week werd breed in de media uitgemeten dat de arme Nederlandse student vaak woekerprijzen betaalt voor zijn kamer. Zo kan het zo zijn dat een student tot wel 300 euro te veel betaalt voor zijn kamer. Schandalig! Niet?

Nou ja, dat ligt aan de waarde waar we dat ‘schandalig’ gaan ophangen. Volgens de Nederlandse wet is de huurprijs van een studentenkamer immers aan een maximumprijs gebonden. Ga je daar als verhuurder overheen dan overtreedt je de wet en dan ben je erg immoreel bezig, want elke positieve wetgeving is niets meer of minder dan een opgelegde moraal. Deze moraal is arbitrair maar beschermt burgers die eigenlijk helemaal niet weten wat goed voor hun is -bijvoorbeeld vrijwillig economische transacties aangaan- en in alles waar burgers volledig frank en vrij handelen, maar waar de overheid/politiek/een bepaalde belangenclub het niet mee eens is daar plakken zij het label ‘woeker’ op. Zo waren er ooit al eens woekerrentes op creditcards.

De economische kant
Economisch gezien ligt het iets genuanceerder. Betaalde huurprijzen door studenten weerspiegelen een wederzijds voordelige transactie, anders zouden ze niet plaatsvinden. Studenten worden niet gedwongen een kamer te huren. Kijk, het is natuurlijk zo dat vele studenten vele uren reizen per dag hebben staan tegenover de huur van een kamer voor een x bedrag. Als dat x bedrag relatief hoog is, maar zij kiezen toch ervoor zulks te betalen, dan waarderen zij de huur van de kamer hoger dan het bedrag dat zij ervoor uitgeven, of beter: zij waarderen indirect gezien de huur van de kamer hoger dan de tijd die zij kwijt zijn aan het reizen van het ouderlijk huis naar de (publieke) onderwijsinstelling.

Aan de andere kant weerspiegelen de hoge particuliere huurprijzen de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraag is in dit geval hoger dan het aanbod. Diengevolge ‘hoge’ prijs is signaal van de hoge waardering van het goed, de hoge waardering heeft als indirect als functie woonruimteaanbieders de markt op te lokken. Als de prijs ’te hoog’ zou zijn dan is of de vraag ’te hoog’, of het aanbod ’te laag’. Echter, de huidige hoge prijzen van verhuurde kamers weerspiegelen wel de neiging van de markt naar een efficiënte allocatie van kamerruimtes, want degene die de kamer het meest waardeert, huurt het tegen de hoge prijs.

Schaarste
De relatief hoge vraag ten aanzien van het aanbod is vooral te verklaren vanuit het feit dat universiteiten nabij dichtbevolkte stedelijke gebieden gesitueerd zijn. Hoe, wat en waarom laat ik even in het midden. Een feit is dat in dichtbevolkte stedelijke gebieden, ruimte schaars is. Ruimte heeft verschillende toepassingsdoeleinden maar feit is dat ruimte vaak maar voor een beperkt aantal van die doeleinden tegelijkertijd gebruikt kan worden. Oftewel, woonruimte in de stad is ook schaarser dan op, laten we zeggen, het platteland.

De wet en de huurcommissie
Voorts missen de huurcommissiecriteria (waar de wet van maximumhuur op gebaseerd is, of andersom, maakt niet uit), bepaalde criteria die van invloed zijn op een marktprijs namelijk juist die schaarsheid van de woonruimte in relatie tot de vraag. Hier hebben we een punt te pakken waar de (juridische) wet botst met de economische wet. De economische wet delft hier niet het onderspit, maar wordt slechts onderdrukt en leidt tot voorziene consequenties die we allen op de middelbare school hebben geleerd: stel je een maximumprijs vast dan creëer je een kunstmatig aanbodtekort of een vraagoverschot. Het aanbodtekort is simpel te verklaren. Een verhuurder heeft immers ook kosten (hypotheek, forfaits et cetera). Tevens zullen bepaalde aanbieders afhaken daar waar ze het verschil tussen de maximumhuurprijs en kosten lager waarderen dan de alternatieve gebruiksmogelijkheden van de woonruimte (ombouwen tot appartement en een andere doelgroep aanboren bijvoorbeeld). Maar dat is dan nog een geval waar de maximumhuurprijs de kosten overstijgt. De huurcommissiecriteria en de resulterende maximumhuurprijs komen namelijk vaak helemaal niet overeen met de kosten die de eigenaar/verhuurder heeft aan de woonruimte! Zie ook de relatieve verwaarlozing van laaggeprijsde huurwoonruimtes.

Gevolgen van interventie en effectueren van de wet
De gevolgen van ingrijpen, effectueren wettelijke maximumhuur door studenten/huurders dan wel overheden: (1) misallocatie van huurruimtes – niet degene die de ruimte het hoogst waardeert verkrijgt de ruimte; (2) een daling van het huuraanbod omdat de verhuurders en potentiële verhuurders waarbij de maximumprijs onder de kostprijs dan wel gewaardeerde prijs ligt zullen hun woonruimtes niet op de verhuurmarkt brengen; een ander effect kan zijn dat verhuurders geen studenten meer willen hebben, soort van uitsluiting, om opgegeven redenen die misschien slechts ter berde worden gebracht om studenten te weren. Het gevolg is dus dat het particuliere aanbod van woonruimtes voor studenten nog verder zal dalen en dat terwijl de maximumhuurprijs toch voor betaalbare woonruimtes zou moeten zorgen. Nu ja dat doet zij ook, maar wel tegen de prijs van een verminderd aanbod. En dat terwijl de publieke en semi-publieke instituten (wooncorporaties) niet eens aan de vraag kunnen voldoen! De overheid faalt dus al en als klap op de vuurpijl maken ze de situatie nog schrijnender.

Wat we ook hiervan kunnen leren is dat wettelijkheid is niet gelijk staat aan moraliteit. Dat is misschien de reden waarom studenten hun huurbaas niet ‘aangeven’ bij de huurcommissie: ze zijn immers de transactie tot wederzijds voordeel aangegaan. Als ze de transactie zijn aangegaan om vervolgens de huurcommissie in te schakelen dan hebben ze de huurbaas misleid (immorreel) en ze hebben een potentiële huurder uitgesloten die de kamer hoger zou waarderen. Dit betekent een misallocatie van kamers (er zou immers iemand anders de kamer gehuurd hebben voor een hoger bedrag), als gevolg van overheidsinterventie met (per definitie) welvaartsverlies als gevolg. En dat terwijl de huurbazen of ‘huisjesmelkers‘ een legitieme maatschappelijke functie hebben.

NB: Vandaag wordt de Nederlandse vertaling van Walter Block’s Defending the Undefendable gepresenteerd in Berkel en Rodenrijs door uitgever De Kenniskwekerij onder de naam Ter Verdediging. Huisjesmelkers en andere verguisde types worden in het boek onder handen genomen en gewogen op hun sociaal-maatschappelijke bijdrages. Komt dat zien of bestel het boek!