Onteigeningsprocedure voor eenvoudige mensen

RED: We hebben een tijdje niet veel over onteigening gehoord. Het is uiteraard, net als belasting, het eigendom van iemand afnemen zonder diens vrijwillige toestemming.  

Je leest een paar regeltjes in een ambtelijk bericht van de plaatselijke krant over een geluidsonderzoek. Geluid onderzoek? Waar is dat nu voor nodig? Je haalt je schouders op en je ziet het als een onnozele actie.
 
Dit is een denkfout. Het is namelijk een signaal dat de raadsleden in het geheim een sloopplan en nieuwbouw verbereiden. Als eenvoudige burger weet je vrijwel niets van politiek en daarom sta je als gewone burger compleet groen tegenover Goliath. 

Je bent een “David” zonder slinger omdat je in het begin nog helemaal geen onderhandelingspositie hebt. Die positie moet je verdienen door op tijd jouw zienswijze in te dienen. Ben je een dag te laat en is de wettelijke termijn verlopen? Jammer, je beurt is voorbij en je kunt het schudden. In alle latere procedures worden dan jouw klachten als ongegrond verklaard. Je bent dus verplicht om ieder kranten artikel door te lezen want anders mis je de boot. Gaandeweg worden de voorstellen van de gemeente minder beledigend en komt de bied prijs in de buurt van de prijs die de gemeente in het begin had moeten bieden.

 De bewoners “informatie” avonden hebben als doel om de bewoners met een kluitje in het riet te sturen. Met behulp van blokken dozen worden de bewoners voor de gek gehouden en krijgen zij de kans om ideeën voor de nieuwbouw te geven. In werkelijkheid is dit gewoon een juridische truuk om later tegen de rechter te kunnen zeggen. “Alles is in samenspraak met de bewoners gegaan. Wij hebben de ideeën van de bewoners zelfs verwerkt.”

Zodra een burger een blok in zijn handen pakt duikt er een fotograaf van de krant op en maakt een foto van deze handeling.

 Toen ik zelf een advocaat in handen nam en die liet opbellen gaf de gemeente in de begin periode het standaard antwoord “Wij weten helemaal niet zeker of het sloopplan door gaat. U hoeft zich nog helemaal niet ongerust te maken.” Er is juist alle reden om je ongerust te maken want als je een dag te laat bent met het indienen van een zienswijze ben je jouw beurt kwijt en walsen de advocaten met bruut geweld over je heen.

 Het is daarom belangrijk dat burgers elkaar helpen. Laat je niet door ambtenaren intimideren met mondelinge horror verhalen als:”Het heeft toch geen zin om een zienswijze in te dienen… je kunt beter met ons meewerken dan helpen wij jou…. Vergeet het maar, raadsleden helpen hun familieleden en vrienden maar niet een gewone burger. Een man uit de Verolmestraat trapte met twee voeten in deze “hulp – val”. Hij besloot in het bewoners comité te stappen en een ander huis te kopen. Zo’n bewoners komitee bestaat uit mensen die denken iets te bereiken met zoete koekjes bakken. Toen de gemeente en de woningbouwvereniging te horen kreeg dat de man met een dubbele hypotheek met zijn rug tegen de muur stond werd het oude huis niet door de gemeente gekocht. Zij lieten de zoete-koekjes-man gewoon spartelen met zijn dubbele hypotheek. Uit pure armoede liet hij zijn oude huis daarom maar verhuren om toch het hoofd boven water te kunnen houden. Na zo’n ervaring weet je het zeker.

De gemeente is helemaal niet zo aardig als zij zich willen voorstellen.

Niet in het gemeentelijke “bewonerskomitee” stappen dus…. want je wordt er niet wijzer van en als je pech hebt wordt je met een sluwe truuk gefopt.

 Zodra er een plan ter inzage ligt kun je naar de bibliotheek. De map bevat alle details waar je op kunt zoeken. Als er in het plan staat dat de vervuiling van de grond binnen de norm ligt kun je er vanuit gaan dat het “onderzoek” bestaat uit een waardeloze meting met te weinig meetpunten of je kunt er vanuit gaan dat er op een andere manier gerommeld is. Wie betaalt bepaald dus de onderzoeker schrijft op wat de gemeente wil lezen. Een zienswijze tegen een bestemmingsplan kun je dus prima zelf schrijven. Als je de zienswijze op het gemeentehuis laat afstempelen hoef je geen aangetekende brief te versturen. Dat scheelt weer 9 euro. Een mondelinge zienswijze is waardeloos. De zienswijze wordt dan zo omschreven dat je er geen kant mee opkunt.

 Probeer zoveel mogelijk informatie te verzamelen over het gebied. Zijn er archeologische vondsten in de buurt gedaan? Leven er bijna uitgestorven diersoorten in de buurt? Werpt het nieuwe gebouw een schaduw op de omgeving? In de wet staat dat je later geen nieuwe argumenten erbij mag halen dus zorg dat je vanaf het begin veel argumenten hebt. Je kunt de gehele zienswijze periode benutten om aanvullingen in te dienen. Je moet een rechtsbijstandsverzekering hebben voor de laatste fase van de onteigening. Als je de onteigeningsprocedure verliest zal jouw verzekering de proceskosten vergoeden. Veel makelaars schermen met het proceskosten verhaal en dat kun je dan met een gerust hart wegstrepen.

 De provincie speelt dan een soort pseudo rechter bij de beoordeling van jouw zienswijze. De gedeputeerde staten staan gewoon achter de gemeente dus verwacht hier geen wonderen van. Als de gedeputeerde staten het bestemmingsplan heeft goedgekeurd krijg je een brief met de uitspraak met daarin het adres van de Raad van State. Een bestemmingsplan procedure kun je ook zonder advocaat zelf doen. Betaal het griffie recht op tijd anders neemt de Raad van State jouw zaak niet in behandeling. De Raad van State geeft vaak een opdracht aan het StAB. De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening voert dan de milieu onderzoeken uit. Vraag tussentijds aan de Raad van State of zij dit ook werkelijk hebben gedaan want als je pech hebt slaan zij deze stap over. Als je deze bestemmingsplan procedure wint kan de gemeente een nieuw bestemmingsplan maken. Dit neemt weer 3 jaar extra in beslag. Als je de zaak bij de Raad van State verliest wordt het bestemmingsplan onherroepelijk. Dit betekend dat je het bestemmingsplan niet meer kunt tegenhouden.

 De gemeente komt met belachelijke biedingen die je in de prullenbak kunt gooien. Raak niet van streek door deze brieven want dit hoort bij het onteigeningsspel. Laat je huis door een makelaar taxeren of gebruik de taxatie service van vereniging eigen huis. De totale schadeloosstelling bestaat uit deze taxatie en alle bijkomende kosten daar bovenop. In het begin schepen de ambtenaren je af met een paar duizend euro maar de kosten van een verhuizing zijn vele malen hoger.

 Journalisten van de plaatselijke kranten bellen op in opdracht van de wethouders. Zij vragen dan voor een “Interview” maar dit is zuiver bedoeld rare uitspraken uit je mond te trekken. Dan sta je voor schut voor de hele omgeving dus neem dit risico niet. Wie betaalt die bepaald en de kranten krijgen veel geld van de gemeente voor de ambtelijke berichten. Ook de plaatselijke televisie is gevaarlijk. Een aardige journalist nodigde mij uit voor een interview op de plaatselijke televisie. Eenmaal aangekomen kreeg ik te horen dat de wethouder samen met de journalist mij voor schut wilden zetten. Laat dus alle plaatselijke media links liggen. Ze schrijven toch wel over je en dat is niet in jouw voordeel. Als je een klacht bij de Raad voor Journalistiek indient over een negatieve publicatie krijg je een hele aardige mevrouw van de Raad voor Journalistiek aan de telefoon die je verteld dat dit toch echt bij de vrijheid van Journalistiek hoort. Dat de berichtgevingen en de plaatselijke krant eenzijdig zijn maakt de Raad voor Journalistiek niets uit.

 Bij de aankondiging van de onteigening met je weer een zienswijze indienen. Dit keer is het de zienswijze tegen het onteigeningsplan. Veel raadsvergaderingen zijn saai maar soms komt de stank van belangenverweving naar boven. Familie banden tussen raadsleden en vastgoed speculanten is een mooi handvat voor een schandaal. Als een raadslid de geheime bestemmingsplan informatie doorspeelt aan een speculant kan er snel geld verdiend worden. De aankoop data en prijzen kun je bij het Kadaster opvragen. Soms wordt zo’n speculant ook nog in de watten gelegd door andere prachtige regelingen. Beschrijf jou ontdekking zakelijke manier en met bewijzen in jouw zienswijze. Schrijf ook de gemeenteraad aan om een nieuw agendapunt op de volgende raadsvergadering te zetten met de titel “belangenverweving”. De kans is klein dat dit ook daadwerkelijk op de agenda komt maar je kunt het altijd netjes vragen. Dien de zienswijze op tijd in op het gemeentehuis en neem de stempels van de inleverdatum mee terug. De administratieve onteigeningsprocedure is gestart en de gedeputeerde staten moet de onteigening beoordelen. De gedeputeerde staten keuren de onteigening altijd goed. Vaak zij de leden van de gedeputeerde staten ook vrienden van de woningbouwvereniging en het college van B&W.

 De Kroon moet de onteigening toetsen maar denk nu niet dat Beatrix jouw zienswijze doorleest. Die gaat gewoon naar de inspectie van het ministerie van VROM in jouw provincie. Om dit te voorkomen schrijf je een brief naar Den Haag en naar de echte Kroon dat jij toch echt een goede beoordeling vanuit Den Haag wilt hebben. Dit is belangrijk omdat inspectie van VROM uit de provincie bij alle vergaderingen van de Gedeputeerde Staten zit. Uit de notulen van zo’n vergadering kun je opmaken dat zo’n inspecteur helemaal geen kritische vragen aan de provincie stelt.

 VROM juridische zaken uit Den Haag neemt de onteigeningszaak wel serieus en schrikt er ook niet voor terug een onteigeningsprocedure af te keuren. Als je geluk hebt komt zo’n man ook bij jou thuis praten. Houd het kort en zakelijk want het komt alleen neer op de procedure fouten.

Jouw ellende en verdriet zijn van geen belang voor de overheid.

 Als de Kroon de onteigening goedkeurt begint de gerechtelijke onteigeningsprocedure.

Je krijgt dan een dagvaarding om bij de rechtbank te komen. Het is belangrijk dat je hier een advocaat voor inhuurt omdat het hier pas spannend wordt. De rechtsbijstand kan je aan een goede advocaat helpen.

Mocht je die verzekering niet hebben dan kun je die procedure ook zelf doen omdat het bestuursrecht is. Wees je er wel van bewust dat de proceskosten dan op jouw bordje kunnen komen als je de rechtszaak verliest.

 Tot slot: plaats al jouw ervaringen op het internet. Anderen kunnen dan van jouw situatie leren en je krijgt geen grove intimidatie technieken over je heen. Een projectontwikkelaar die mij ’s avonds intimideerde kreeg de volgende dag zijn stem op youtube te horen. Die lastige man belt gelukkig niet meer op.

 “Jij denkt wel dat jij alles kunt maar jij kunt niets! Jij bent een zielige man en ik heb een hekel aan zielige mensen. Ik zorg ervoor dat jij zelfs geen pyjama meer bezit. Daar zal ik voor zorgen dat jij in jouw blote kont komt te staan..

http://www.youtube.com/watch?v=SNeD7R509y8 
http://www.youtube.com/watch?v=jEeAuocW5Tk  

Met vriendelijke groet,   Ronald van Uden
http://www.blaap.org