“Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal” berichtte de NVM vorige week. Hoera! Of moeten we de cijfers eerst nog eens wat nader bekijken? “Er staan op dit moment totaal bijna 175.000 koopwoningen te koop. Daarvan staat bijna 30 procent langer dan 1 jaar te koop” zo lezen we verder in het bericht van de NVM. Dat klinkt niet gunstig. Een blik op Funda levert op dat we kunnen zoeken in niet minder dan 195.707 koopwoningen. Op huizenzoeker kunnen we zelfs 223.680 unieke koopwoningen bekijken.

De cijfers die de NVM direct na een kwartaal publiceert, zijn altijd voorlopig. Uit onderzoek van Z24 blijkt nu dat deze definitieve cijfers de afgelopen twee jaar nagenoeg allemaal lager uitpakken dan de voorlopige cijfers, zo lezen wij op Z24 . “Deze ontwikkeling heeft onze grootste aandacht”, aldus een woordvoerder van de NVM. Toch zijn we hierdoor nog niet helemaal gerustgesteld. Om vast te kunnen stellen dat de woningmarkt echt opkrabbelt, moeten we nog eens 3 maanden wachten.

We stuitten op deze site overigens ook op enkele waarschuwingen die ondergetekende ondermeer bij Netwerk, Radio 2 en Rondom10 enkele jaren geleden deed, hetgeen mij overigens niet in dank werden afgenomen door ING Bank en de Vereniging Eigen Huis. De laatste sleurde ons zelfs voor De Leugen Regeert, waar wij door Frits Wester een cursus Leugens Vertellen kregen. Wij hebben ook tijdens deze uitzending aangegeven dat wij (in tegenstelling tot de NVM, ING of VEH) geen belang hadden bij het sturen van de woningmarkt en hoopten oprecht dat wij het verkeerd zagen.

Helaas blijken de ontwikkelingen op de woningmarkt de afgelopen jaren minder gunstig dan gehoopt. Volgens cijfers van het CBS werden er in de eerste drie kwartalen van vorig jaar 90.721 huizen verkocht. Een jaar eerder was dat in dezelfde periode nog 137.425, eveneens ook al aanzienlijk lager dan het recordjaar 2006. De stijging van 4,8% die het NVM meldt, lijkt dan ook niet meer dan een opleving in een dalende trend dankzij de lagere prijzen, de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de lage rente.

In 2007 wezen wij op een rapport van zakenbank NIB Capital (NIBC) dat meldde dat de ‘luchtbel’ in de Nederlandse huizenprijzen groter is dan in de VS. Hierbij spelen de hoge schuldratio’s van ons land een belangrijke rol: zo was de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het net national income in Nederland (120%) beduidend hoger dan in Amerika (nog geen 90%). Wanneer wij kijken naar de publicatie van DNB, dan zien we ook daar geen verbetering optreden. De groei vlakt weliswaar af, maar de kredietverlening neemt nog steeds toe.

Volgens NIBC zou dit gegeven als zodanig niet per definitie problematisch hoeven te zijn, als een flinke spaarpot tegenwicht bood aan de torenhoge schuld. Maar hoewel de spaartegoeden toenemen, is de schuldenlast in Nederland door de jaren heen steeds zwaarder geworden. Eind jaren tachtig van de vorige eeuw bedroegen de schulden van de Nederlanders niet meer dan 80% van de uitstaande spaartegoeden. Ofwel, de Nederlanders spaarden meer dan dat ze leenden. Inmiddels zijn de schulden opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden.

Het is in ons land erg aantrekkelijk om de aanschaf van de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. Dit komt uiteraard door de mogelijkheid om de hypotheekrente, die voor het hoofdverblijf betaald wordt, als aftrekpost op te voeren. Rabobank gaf aan, dat de Nederlandse huishoudens in de afgelopen tientallen jaren weliswaar meer zijn gaan lenen maar dat daar een positief en groeiend vermogenssaldo tegenover staat, al zit dit vermogen wel vast in de eigen woning en het pensioen. Maar ja, het H-woord valt steeds vaker. “Hypotheekrenteaftrek eigen huis onder vuur” kopte het FD 18 januari. De staat kan tot € 9,2 miljard euro besparen met deze –in de wereld unieke- stimulans om veel geld te lenen, aldus Z24.

Volgens het CBS is ten opzichte van het hoogtepunt in augustus 2008 de gemiddelde huizenprijs 6% gedaald. Z24 berekende dat er als gevolg van een kredietcrisis gemiddeld 36% van de waarde van de huizen af gaat.

Huizenprijzen op recordhoogte

Global Property Guide becijferde dat de huizenprijzen in Nederland onafgebroken zijn gestegen sinds de forse correctie in de jaren tachtig. Een belangrijke aanjager van de huizenprijs was de toename van het besteedbaar inkomen van de Nederlander, dat tussen 1990 en 2000 gemiddeld steeg met 6% per jaar, terwijl de gemiddelde inflatie beperkt bleef tot 2%. Dat zijn althans de officiële inflatiecijfers. Wanneer we kijken naar de waardeontwikkeling van geld, kunnen we eenvoudig vaststellen dat de werkelijke inflatie hoger is. Het laatste gouden tientje werd in 1933 geslagen en had toen een waarde van –logisch- 10 gulden, omgerekend € 4,54. Ditzelfde gouden tientje is nu circa € 170 waard. We kunnen daarmee eenvoudig vaststellen dat de inflatie over de afgelopen 77 jaar gemiddeld 4,82% is geweest.

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz komt tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. Eichholtz hanteerde hierbij een voor inflatie gecorrigeerde huizenprijsindex. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht zouden een goede indicatie zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijs in het algemeen, aangezien de grachtenpanden altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad.

Wanneer we de bovenstaande factoren optellen bij de lage bereidheid van banken om hypotheken te verstrekken, dan kunnen we niet anders dan vaststellen, dat de zorgen die we in 2007 hebben geuit, helaas terecht waren. Sterker nog, de onverantwoorde uitgaven van minister Bos, de garanties aan ING, de vele injecties bij branchegenoten, de verhoging van de NHG, alsmede het depositogarantiestelsel zouden zelfs rampzalige gevolgen kunnen hebben. Ik hoop opnieuw dat ik het verkeerd zie…

Ingezonden  door Harm van Wijk
directeur van BeursBulletin.nl.

GERELATEERDE ARTIKELENMEER VAN DEZE AUTEUR

6 REACTIES

  1. Zo ver ik weet heb je in de USA ook hypotheekrente aftrek voor de belastingen, dus zo uniek is het in NL niet. Er zijn vast nog meer landen te vinden.

    De NL politiek wil van 2 walletjes eten. Aan de ene kant wil men de renteaftrek schrappen, maar alle hoge belastingen op huizen worden niet gelijktijdig stopgezet.

    Was de NVM niet die club die onverkochte huizen na X-maanden van de markt haalde om met de statistieken de kunnen rotzooien? De huizen bij mij in de buurt (in 020), en zeker de dure, staan lang te koop.

    Armin [6] reageerde op deze reactie.

  2. De NVM. de bankwereld en de overheid zullen nooit geen objectieve info over de ontwikkeling van de huizenmarkt verspreiden.
    Korte termijn politiek natuurlijk want vertrouwen komt te voet en gaat te paard. Eeerlijk duurt altijd het langst.
    De realiteit blijven ontkennen kan de crash uitstellen maar zal straks het herstel ook ernstig uitstellen omdat tegen die tijd niemand meer enige waarde hecht aan de woorden van deze instituten.

    De huizenmarkt in NL is zeker 30% (maar eerder 50%) overpriced en het feit dat velen een hypotheek van meer dan 100% op hun veel te dure huis hebben genomen maakt het allemaal nog erger. Daarbij komt dat de hypotheekrenteaftrek voor de met schulden beladen overheid zo’n beetje onbetaalbaar aan het worden is. Die NHG is natuurlijk helemaal te dol voor woorden. Hoezo moeten “we” met zijn alle garant staan voor het risico dat een individu samen met een bank aangaat???

    Ik raad jongeren die in de buurt van de grensstreek wonen aan om eens naar de prijzen van duitse woningen te kijken. Dan weet je meteen waar het in NL zo ongeveer weer naartoe moet.

  3. Dat de huizenprijs opgeblazen is komt door meer factoren dan de hypotheekrente aftrek en schijnbare groei van besteedbaar inkomen. Er zijn meer marktverstorende factoren in dit land. Die om een afgewogen oordeel over de “luchtbel factor” te bepalen moeten worden meegenomen. Enkele andere factoren zijn de bestemmingsplannen, overdrachtsbelasting, huurdersbescherming, achterblijvende infrastructuur en de woningbouwcorporaties.

    Bestemmingsplannen betekenen dat de markt niet de ruimte krijgt om voldoende woningen neer te zetten, de vrijgaven van deze ruimte wordt nog steeds centraal aangestuurd. Hierdoor komt stelselmatig niet genoeg grond beschikbaar en stijgt de prijs van bestaande huisvesting.

    De marktverstorende invloed van overdrachtsbelasting hoef ik hier niet echt toe te lichten. Dit zet de markt op slot.

    Huurdersbescherming icm woningbouwcorporaties en puntenstelsels voor de huurprijs betekent dat beleggingen in huurwoningen niet renderen en dat er dus een te grote vraag is naar koopwoningen. Omdat er niet genoeg huurwoningen zijn doordat corporaties niet genoeg bouwen. Dit drijft de prijs van de koopwoning op. Daarnaast is een corporatie lokaal een dominantie marktpartij, alhoewel Brussel dit toestaat. De woningmarkt voor huurwoningen is daardoor de facto lokaal een monopolie geworden, met alle ellende van dien.

    Achterblijvende infrastructuur betekent dat slaapsteden als Almere en Purmerend niet echt hun rol van slaapstad kunnen vervullen. Dit heeft een opdrijvend effect in de stad en een drukkend effect op de prijs in de slaapsteden tot gevolg. Eventuele toename van belastingen op mobiliteit zullen dit effect versterken.

    Daarnaast heeft zoals in het artikel gesteld de economische situatie, en de verwachting van de economische groei, een grote invloed op de huizenprijs. De lange termijn verwachting van de economie moet in de evaluatie betrokken worden. Daarnaast natuurlijk wat naar verwachting het beschikbaar inkomen zal zijn, dat de overheid na afromen van de economische groei overlaat voor de burger.

    Kortom, er zijn volgens mij veel meer factoren die spelen dan de factoren vermeld in het artikel. Daarnaast vind ik het een misser dat een tijdsreeks van 1933 – heden gebruikt wordt (goudwaarde van gouden tientje) om de gemiddelde reeele geldontwaarding van een andere tijdsreeks (1990 – 2000) te bepalen. Dat is onjuist. Gezien de veelheid aan factoren is een voorspelling zeer lastig, er zijn teveel factoren die invloed hebben. Daarnaast is er de internationale invloed op onze economie.

    Ik mis een beetje het punt van dit artikel, het lijkt erop dat de auteur vooral af wil rekenen met de NVM. De libertarische les van de woningmarkt is voor mij dat marktverstorende factoren in deze heel veel ellende veroorzaken, waardoor geen juiste prijs op de woningmarkt tot stand komt. En heel veel welvaart wordt verspild.

  4. Rabobank gaf aan, dat de Nederlandse huishoudens in de afgelopen tientallen jaren weliswaar meer zijn gaan lenen maar dat daar een positief en groeiend vermogenssaldo tegenover staat, al zit dit vermogen wel vast in de eigen woning en het pensioen.

    Dat het vermogen vast zit in de eigen woning, zegt helemaal niets. Zolang de huisprijzen-luchtbel niet uiteenspat, heb je niets aan dat vermogen omdat je volgende huis ook over-priced is, en je dat vermogen dus niet kunt vrijmaken. Zodra de luchtbel wel uiteenspat, verdampt je fictieve vermogen ineens en kun je het dus ook niet meer vrijmaken.

  6. @Bon Vivant [1]: Twee goede punten. ‘Links’ had de hypotheekrente al lang kunnen doen verdwijnen als men maar niet hebberig was geweest en niet en de afschaffing willen doen, en meer geld ophalen en de hogere inkomens extra pakken.

    Tweede punt is de stagnatie. Het Nederlands model is uniek, dat anders dan in de VS je niet de sleutel naar de bank kunt brengen. In de VS is de schuld op de woning en niet op jezelf. Als je dus het huis inlevert aan de bank zit die met de restschuld. In Nederland zit je zelf met een retschuld. Ook is bankroet gaan in de VS erg, maar minder erg dan in Nederland waar je een paar jaar zeggenschap verliest over je eigen vermogen via schuldhulpverlening. Ook is er in Nederland een 6% vaste belasting op transacties, terwijl in de VS bij verkoop met verlies je niets betaalt. Tenslotte zijn zijn de meeste huizenbezitters uitstekend in staat de hypotheek te betalen. Anders dan de subprime en Alt-A markten in de VS.

    Resultaat is dat in Nederland men liever een paar jaar lang iets te koop aanbiedt, dan onder de kostprijs/hypotheekprijs zakken.

    Mensen willen/hopen/vrezen/praten stoer dat huizenprijzen gaan dalen, maar de realiteit is dat dat niet waarschijnlijk is. Men verkoopt liever niet, dan onder de kostprijs. En de koper heeft weinig keuze, want nieuwbouw is niet goedkoper dan bestaande woningen. Zo wachten beide kanten op elkaar totdat inflatie beide kampen bij elkaar brengt.

    Merk namelijk op, dat de schuld in NL wel hoog is, maar de waarde van de woningen ook. Als je de grondprijs en herbouwwaarde optelt zit er zeer weinig lucht in de woningen (behalve dan wellicht de topprijsklasse). Nu zijn grondprijzen deels schaars door het uitgiftebeleid van de overheden, maar wees eerlijk: dat zal niet veranderen.

    Er is maar een optie om de huizenmarkt te doen inklappen en dat is een afschaffing van de renteaftrek. Er is momenteel geen enkele partij die dat bepleit. En dat is verstandig, want dan krijgen we echt ‘Amerikaanse’ toestanden.

Comments are closed.