Tegenwoordig een winkel beginnen, vergt een
aan doodsverachting grenzend optimisme
en doorzettingsvermogen. De overheid zet
namelijk alle zeilen bij om de detaillisten het
leven zo moeilijk mogelijk te maken.
Gezien het explosief groeiend aantal faillisementen slaagt zij daar aardig in.
Naast hoge huren is er een woud aan, veelal onzinnige, regeltjes, een zondvloed aan belastingen en heffingen, keer op keer gewijzigde bestemmingsplannen, jarenlang opgebroken winkelstraten, diefstal dat schouderophalend door de instanties begroet wordt, hoge personeelskosten in combinatie met een hoofdpijn veroorzakend verplicht personeelsbeleid en een parkeerbeleid dat de winkels miljarden aan omzet kost. Dat laatste verzin ik zelf niet maar komt uit de mond van Jan Meerman, voorzitter van de Nationale Winkelraad van MKB Nederland.
Alsof het winkeltje pesten door lokale en landelijke overheid nog niet genoeg is, kampte de sector ook nog met jarenlange omzetdalingen. In 2004 kromp de omzet met 2,1%, vorig jaar bedroeg het verlies 0,3% en nu is er sprake van een stijging al zal die voor veel ondernemers te laat gekomen zijn.
Je moet als detaillist dus van alle markten thuis zijn. In de branche wordt dan ook gesproken van de 80/20% verhouding. 80% van de detaillisten zijn zgn. overlevers, zij knopen net of net niet iedere maand de endjes aan elkaar. 20% van deze groep zijn winnaars die groeien en vooruitgang boeken.
Voorbeeld van zo’n winnaar is Batavia Stad in Lelystad. Batavia Stad is een ommuurd nagebouwd vestingstadje aan de rand van Lelystad waar zestig winkels merkkleding en merkartikelen tegen dumpprijzen verkopen. Dit outlet center trekt jaarlijks meer dan anderhalf miljoen bezoekers en gaat binnenkort fors uitbreiden. Het winkeloppervlak verdubbelt in fasen tot 26.000 vierkante meter, passend voor 115 winkels. In 2007 volgen er nog 26 winkels en in 2008 komen daar nog 30 bij.
Het succes ligt, naast de voorliefde van Nederlanders voor koopjes, in de strategie van Batavia Stad Management. Zij selecteren huurders en controleren of zij zich aan de formule van de outlet houden, dat is minstens 30% goedkoper zijn dan in de reguliere detailhandel. Verder zorgt BSM voor gezamelijke marketing en exploitatie. Ze doen meer dan een gewone huurbaas, ze helpen hun huurders ook hun omzet te vergroten. De hoogte van de huur hangt deels samen met de omzet die de huurder draait. De combinatie vaste huur en omzethuur is een perfect middel om elkaar te activeren. Er is een intensieve samenwerking tussen huurder en management waardoor Batavia Stad eigenlijk meer één bedrijf is dan een winkelcentrum
Juist die opzet geeft de ondernemers de wind in de zeilen. Hoe anders vergaat het de individuele detaillist in een doorsnee gemeente ! Onder druk gezet door zijn gemeente, weinig tot niets hebbend aan zijn beroepsgroep (het MKB voorziet prima in de behoefte van oud-politici naar baantjes maar verder…) en vechtend tegen een teruglopende omzet.
De strategie van Batavia Stad is één van de manieren om van een winkel een win-win winkel te maken. Een bron van inspiratie voor de worstelende middenstand.
"De hoogte van de huur hangt deels samen met de omzet die de huurder draait. De combinatie vaste huur en omzethuur is een perfect middel om elkaar te activeren."
Dat is al decennia lang vrij standaard. Althans wanneer de eigenaar van een heel complex een institutioneel belegger is. Misschien niet wanneer je als winkelier je pand van een particulier eigenaar huurt.
Het mag dan misschien gunstig zijn, maar zeker niet uniek voor BSM.
Ik kende Batavia Stad niet en wil zeker niet ontkennen dat het een succes is maar er moeten meerdere factoren in het spel zijn dan louter en alleen de huur (deels) aan de omzet relateren.
Het voordeel van de formule is dat de eigenaar van het vastgoed geprikkeld wordt om goed te faciliteren waardoor er meer bezoekers komen (wegens schoon en goede parkeergelegendheid etc.), zodat de winkeliers meer omzet boeken wat uiteindelijk ook de vastgoedeigenaar ten goede komt.
Maar … ofschoon deze huurformule in de branche zoals gesteld vrij gebruikelijk is, kan je er ook negatieve kantjes aan zien.
Immers, door minder vaste kosten te hebben, is het voor een winkelier minder erg wat minder omzet te draaien. De prikkel tot presteren is dan wat kleiner. Bovendien leidt meer omzet tot meer huurafdracht, wat lijkt op een soort belasting.
Of dat nou zo goed is …
Dit zou je een "gated community" kunnen noemen. En is dus, ook in Nederland, een levensvatbaar concept!
Zou het niet mooi zijn om een Libertarische gated community te openen?
Zeer waar!
Het winkelbedrijf kan worden beschouwd als een grote motor voor de welvaart van een land.
Niettemin zijn die lieden, die notabene (!!) leven van de opbrengsten van de succesmotoren, diegenen die er voortdurend zand in menen te moeten strooien.
Sukkels.
Ze leven er zelf van.
hoi
Comments are closed.